内蒙古2015年房地产估价师《制度与政策》：机构的风险管理试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8％，该房地产的价格为。 A：225．00万元 B：237．50万元 C：381．25万元 D：395．83万元

E：工业用地的监测点评估价格

2、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。 A．2290.91 B．2326.41 C．2344.16 D．2308.66

3、下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是。(2008年试题) A：使用者地位 B：购买动机

C：对渠道的信赖度 D：对价格的敏感程度 E：借款合同

4、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。根据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是。 A：30％ B：45％ C：65％ D：75％

E：工业用地的监测点评估价格

5、某居住小区附近有较好的小学、中学，并且绿地率较高。现在要在小区附近建一座垃圾转运站，该居住小区的房地产价值下降，这是一种__。 A．精神折旧 B．物质折旧 C．功能折旧 D．经济折旧

6、在房地产估价中，对同一估价对象，其价值类型__。 A．是唯一的 B．不是唯一的

C．因估价机构而不同 D．因估价师而不同 7、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，工业用地出让最高年限为__。 A．50年 B．60年 C．70年 D．40年

8、房屋征收估价应当采用标准。 A：市场价格 B：市场价值 C：成交价格 D：评估价值

E：工业用地的监测点评估价格

9、职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的存款利率计息。 A：活期

B：3个月整存整取 C：6个月整存整取 D：一年整存整取 E：执行层的组织协调 10、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现存的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积为10000㎡，运营费用率为40％。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％．其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。 A：548.19 B：558.15 C：567.39 D：675.40

E：工业用地的监测点评估价格

11、假如w房地产开发公司分析测算其开发的住宅楼工程造价，已知该住宅楼土建工程直接费为800元／，间接费率为12％，房屋设备安装工程直接费为300元／，其中人工费为80元／，间接费率为60％，则该住宅楼每平方米建筑面积的土建、安装工程间接费为元。 A：144 B：276 C：324 D：1244

E：执行层的组织协调

12、估价时点应与的日期相一致。 A：签订估价合同 B：开始估价作业 C：完成估价报告 D：估价结果所属

E：工业用地的监测点评估价格

13、某块土地总面积为200 ㎡，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60％，则总建筑面积为㎡。 A：1 200 B：120 C：3 333 D：333．3

E：工业用地的监测点评估价格 14、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25％，则名义年利率是。 A：7.02％ B：7.04％ C：7.50％ D：7.85％ E：借款合同

15、在城市房屋拆迁补偿安置中，__。 A．产权不明确的房屋不予补偿

B．已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人 C．未解除租赁关系的房屋，暂不补偿

D．未超过使用期限的，临时建筑，应给予适当补偿 16、房地产投资资本金不能低于总投资的__。 A．10% B．20% C．30% D．40%

17、当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也相同或基本相同时，宜采用的比选方法是。 A：净现值法

B：差额部收益率法 C：费用现值法 D：内部收益率法 E：借款合同

18、施工图中的总平面图是__的一部分。 A．建筑施工图 B．专业施工图 C．结构施工图 D．给排水施工图 19、某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500㎡的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75 元／㎡。现市场上类似的写字楼的月租金为100 元／㎡。假设折现率为10％，目前承租人权益的价值应是万元。 A：70．03 B：71．03 C：72.03 D：73．03

E：工业用地的监测点评估价格

20、某房地产在正常情况下，年总收益为140万元，年总费用为40万元，报酬率为12%，出让时的土地使用权年限为50年，现已使用了35年，则该宗房地产的现实总价为__万元。 A．817.55 B．953.52 C．1144.57 D．681.09

21、某开发商建成一栋建筑面积为10000m2的住宅楼，该栋住宅楼套内建筑面积之和为 8500m2。若某购房者购买其中一套套内建筑面积为l00m2的住房，则该购房者拥有的房屋产权建筑面积约为__平方米。 A．100 B．111 C．112 D．118

22、设立物业服务企业，必须向进行注册登记，领取营业执照后，方可开业。 A：工商行政管理部门 B：建设行政主管部门 C：民政主管部门 D：劳动主管部门 E：执行层的组织协调

23、某宗房地产的报酬率为7％，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元／㎡；若报酬率为8％，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为元／㎡。 A：4644 B：5192 C：5308 D：5500

E：工业用地的监测点评估价格 24、规划期内拟建设的城市用地都应编制控制性详细规划，规划地域范围一般应在h以上。 A：50 B：80 C：100 D：200

E：执行层的组织协调

25、某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30日的贴水债券，若贴现率为10%，则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为__元。 A．436000 B．436500 C．436562 D．436685

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、根据消费者行为理论，消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度称为

__。

A．满足感 B．满意率 C．效用 D．满意度

2、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）。

A．最佳规模 B．最佳经营手段 C．最佳集约度 D．最佳管理方式 E．最佳投资渠道

3、根据时间序列中各个时期或时点的发展水平即指标值加以平均所得到的平均数是。

A：算术平均数 B：调和平均数 C：几何平均数 D：序时平均数

E：执行层的组织协调

4、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于。 A：收益现金流风险 B：资本价值风险 C：比较风险

D：未来运营费用风险 E：借款合同

5、保险活动所特有的内在功能是__。 A．组织经济补偿 B．分散风险 C．融通资金 D．防灾防损

6、在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行__义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者__造成的损失，房地产开发企业不承担责任。 A．维修，使用不当 B．保修，使用不当 C．保修，错误使用 D．维修，错误使用

7、出具不实估价报告的估价机构与人员，应对其__。 A．给以行政处分

B．作出停业或开除处理 C．予以处罚

D．要求公开致歉 E．记入其信用档案

8、对今年参加全国房地产估价师执业资格考试的人员进行统计，则。

A：全部参加考试人员为总体单位 B：全部参加考试人员为统计总体 C：你作为考生是总体单位 D：你作为考生是个体

E：你的年龄是一个品质标志 9、债务资金筹措的主要渠道有。 A：信贷融资 B：信托融资 C：债券融资 D：投资基金 E：证券融资

10、下列有关收益法估价的公式中，正确的是（）。 A.A B.B C.C D.D E.E 11、《关于加强房地产交易市场管理的通知》中有明确规定，城市房地产交易包括各种所有制房屋的__。 A．抵押 B．租赁 C．转让 D．捐赠 E．产权分割

12、下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有。 A：对房地产本身进行投资改良 B：需求增加导致稀缺性增加 C：通货膨胀 D：外部经济 E：提高建造成本 13、在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的__。 A．第一阶段 B．第二阶段 C．第三阶段 D．第四阶段

14、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是__。 A．土地购置贷款 B．建设贷款

C．土地开发贷款 D．房地产抵押贷款

15、随着市场细分化研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念，弥隙市场的特点是。

A：消费者愿意支付较高的价格

B：企业处于领导地位 C：消费者以年轻人为主 D：商品住宅多为豪宅 E：以投资性购买为主 16、土地使用税在征收。 A：城市 B：县城 C：建制镇 D：工矿区 E：农村

17、若某国家在一个时期的消费函数为C=1000+0.8y，则该国此时的引致消费是(公式中C表示消费，y表示收入)。 A：0.8 B：0.8y C：1000

D：1000+0.8y

E：执行层的组织协调

18、下列表述中，正确的有。

A：开发经营期可分为开发期和经营期

B：开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期

C：开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同

D：经营期可具体化为销售期和出租期

E：在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期

19、法院在强制拍卖过程中的主导地位和主导作用主要体现在。 A：法院有权在未出现中止事由时单方中止拍卖程序 B：是否委托由法院决定

C：法院有权在出现终结拍卖事由时单方解除委托拍卖合同，终结拍卖程序 D：法院有权对拍卖结果依法进行审查，并根据法律规定作出是否予以确认的裁定

E：法院有权对强制拍卖的各个环节和过程方面进行严格的监督和检查 20、以下不属于房地产市场专业顾问的有__。 A．建筑师 B．精算师 C．工程师 D．律师

21、某家庭预购买一套面积为120m2的经济适用住宅，单价为4500元/m2，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为5%和6%，期限均为20年，公积金贷款的最高限额为20万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是__元。 A．1469 B．1320 C．1856

D．2789

22、市场调查可分为不可控因素调查和可控因素调查两种，其中，可控因素调查包括__。 A．产品调查

B．市场需求容量调查 C．价格调查

D．分销渠道调查 E．促销策略调查

23、作为中央银行，一般都具有三大基本职能。 A：发行的银行 B：银行的银行 C：国家的银行 D：企业的银行 E：社会的银行

24、在总登记之后，产权发生继承、买卖、赠与、交换、分拆、转让等情节，必须办理产权过户手续，即：__。 A．他项权利登记 B．转移登记 C．变更登记 D．注销登记 25、《中华人民共和国城乡规划法》规定，根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划。 A：城市人民政府

B：城市人民政府城乡规划主管部门 C：城市人民政府国土资源主管部门 D：城市人民政府房地产主管部门 E：执行层的组织协调