物业的租金

第四节 租 赁

由于物业具有利用寿命长、价钱昂贵，属于一种不可移动的产业，因此注定了租赁这种互换形式在物业治理进程中是业 主较普遍应用的一种交易形式，通过出租达到商品流通的目的。公民、法人或其他组织将拥有产权或经营治理权的衡宇出租或提供给他人从事经营活动或以合作方式 与他人从事经营活动，由承租人向出租人支付租金，并在租赁关系终止时，将衡宇返还出租人。因此对出租人而言，出租这种行为尽管短时间，但却能够逐年逐月地收 回该物业的投资和利润，在其进程中该物业所转移的只是临时的利用权，而不是所有权，承租人与出租人二者之间的关系完满是平等的，出租人取得物业的价值补 偿，承租人取得物业的利用权。

一、物业的租金

物业的租金和物业的出租率是物业回报率的直接体现，租金基本上是由成本加上利润(补贴)组成的，而成本中主要含有： (1)折旧费。依照物业的投资额按物业利用年限计算的逐年回收的物业投资。

(2)治理费。物业治理公司维持物业正常运作，进行治理和效劳所收取的费用，其中含物业公共设施、设备维修保养的费用、聘用专业人士及治理人员的费用、公共部份的水、电费、公共事务、清洁、保安等费用。

(3)税金。依照国家有关部门的条例，出租人需缴纳如衡宇租赁治理费、印花税、个人收入调剂税等其他各项税项，它是国家财政收入的重要来源之一，也是每一个公民应尽的义务。

(4)维修费。出租人(业主)应该按时对物业进行检查、维修、保养，如不按约定及时维修物业，致使物业发生破坏性事故，造成他人财产损失或人身损害的，应当承担补偿责任。承

租人因利用不妥，造成衡宇损坏的，应当负责维修并支付由此产生的费用。

(5)利息。一样指出租人(业主)向银行申请抵押按揭所应支付的费用，有时也会用中国银行的活期或按期存储所取得额外费用。

(6)保险金。物业的业主为了使自己的物业免受水、火等人力不可抗拒的因素而蒙受的意外损失，而向保险公司进行房产保险所应支付的保险费。

二、租赁流程

租赁流程。

关于投资房地产的买主，衡宇购入后若是遇上房地产的低潮，物业不能出手，空放在那仍要维持各项费用，如贷款利 息、治理费、维修保养费用等，这无异于是在慢慢蚕食投资者的本金，这与当初投机的目的正好相反，于是投资者只好将物业投入营运，通过出租屋子，收取租金， 以租养息，维持资金的良性循环，另外关于长线投资的业主，他关于物业的升值前景抱着坚决的信心，再通过计算，出租出去后的收益率要好于物业按揭的利率，于 是选择出租是明智之举。一样租赁进程有以下几个步骤：

第一步，业主前去地产代理部或治理处放盘，作为业务人员，应热情地接待业主，从专业人士的角度为业主提供一切顾 问咨询，而业主在物业出租中最担忧的莫过于收不到(或不准时)租金，可怕(IDＤ)的治理、治理费、水电费的拖欠，衡宇的人为损坏等，因此有许多效劳 项目确实是针对这些问题而特设的，如代收租金、代管物业单位、代缴费等，这些效劳项目有些是有偿的(收取占租金大约5％的费用)，有一些完满是无偿的， 目的只是向业主提供一些方便，并保护业主及物业治理公司的合法权益，使业主和物业治理公司都幸免一些没必要要的损失。业主没必要再为收取租金而奔走，因为到了 时刻公司会通过银行将他的租金转账，

或替他存起来。其实在物业治理中，类似的问题是很多的，并会常常显现一些新问题，而物业治理公司工作的重点也确实是尽可能 幸免问题的显现，以真正对业主做到“您之委托，我必做到”。

第二步，在业主了解了各类情形及各项效劳后，业务员应辅导业主正确填写物业租赁委托书，除需清楚地填写业主姓名 及物业地址之外，还应与业主一路依照市场行情填写适当的租赁价钱、收款方式及要求提供的效劳项目等，然后为了便于联系应及时地与业主沟通，随时就租赁条件 达到一致。业务员除应递上自己的名片，以便情形有变时业主能方便地联系自己，还应与业主确信最直接有效的联系人及联系(或地址)。

第三步，拿到业主所填写的委托书后，业务员应及时将业主的资料输入电脑进行分类，从自己电脑成立的客户档案中寻 找条件比较接近的客户，然后就能够够展开洽谈工作。在大多数的案例中，从一开始两边就一拍即合的例子几乎是不存在的，这就需要业务人员的“耐心、细心、恒 心”，专门是在市场不景气的时候，往往租客(承租人)会表现出比较挑剔，乃至会提出许多不太合理的要求，这时既是一名优秀的业务人员大显身手的极好机遇， 同时也是一次宝贵的锻炼机遇，两边比耐心、毅力，因此，在每一项业务的整个进程中，洽谈是最为重要的，最后在两边就各自所应承担的权利与义务达到一致后， 那么要预备签定合同。

第四步，在两边签定合同以前，业务员依照两边所达到的各项条件填写合同，并搜集出租人与承租人两边的有效证明文 件，如个人有身份证、护照的复印件，公司那么有营业执照(商业记录)、法人代表证明书、法人代表委托书等，然后请两边在租赁合同(由房管局统一印制)的有效 位置签名(盖章)。

第五步，房地产租赁工作的行政主管部门是本地的市国土局、房地产治理局(以下简称房管局)，依照广州市的衡宇租 赁治理方法中规定，衡宇租赁实行记录制度，未经租赁治理机构记录的租赁行为不受法律爱惜，两边应在签定租赁合同后，前去房管局的租赁记录所办理记

录手续， 并预备以下文件。

(1)出租人应向租赁记录所提交衡宇租赁申请书。

(2)出租人的房地产权利证书或证明其产权的其他有效证件。

(3)衡宇租赁合同。

(4)出租人与承租人两边的身份证明文件或其他合法资格证明。

(5)其他涉及的法规、法律规定所应当提供的证明文件。

一样房管局租赁记录所在收到上述文件的10日内，对符合规定的，会予以记录并由租赁记录所发给《衡宇租赁证》， 不符合规定的，也会应予书面回答。如属于前者予以记录的，租赁记录所会将所有记录的资料在20日之内抄送有关税务部门，出租人应当依法缴纳衡宇租赁记录费 (衡宇租赁治理费)予租赁记录所，而当事两边(出租人、承租方)那么应向税务部门缴纳印花税等税款，至此租赁记录完成，并受到法律爱惜。当租赁合同发生纠纷 时，两边除能够自行协商并请求房管局的租赁记录所进行调解，在调解不成的情形下还可向本地仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。

第六步，完成记录后业主能够将所有的衡宇锁匙、信箱锁匙、大堂防盗大门锁匙(密码)移交给租客，同时咱们会将有 关资料送治理处备案，并依照两边所签定的租赁合同的承租日期，将日期前所发生的所有费用(治理费、水电费、费、煤气费等)与业主结算清楚，从承租日开 始由租客开始承担所有费用。

第七步，将记录后的有关资料输入电脑存档备案，并更改事前的业主档案、客户档案，

成立新的租户档案。至此，整个租赁工作宣告完成。