宝安地产分析报告

宝安地产财务分析报告

课程： 财务报告分析 班级： 统计131班

2016年6月23日

一、行业与企业背景

2013年前，我国房地产行业经历了多年高速发展的黄金期，房价呈现快速上涨的趋势，政府出台了一系列政策加强对房地产行业的调控。自从2013年“国五条”后各地房地产市场分化日益加剧。多个城市对地方调控细则进行微调，在房地产市场及宏观经济形势的影响下，调整方向有紧有松。在各地短期调控政策微调的同时，中央也在加紧完善房地产调控的长效机制，土地改革进度加快、保障安居工程持续推进、差别化信贷政策作用渐显。我国房地产市场的投机需求得到了一定遏制，住房价格逐渐恢复平稳，行业发展趋于理性，房地产行业进入稳步健康发展的“新常态”。

在“新常态”下，依靠市场高速发展支撑房企快速扩张的时代走向终结，房地产行业整体发展趋缓，竞争日趋激烈，行业集中度进一步提升，这对房地产开发企业提出了更加严格的考验。目前，大部分城市房地产市场依然延续之前的市场走势，虽然涨幅放缓，但上涨趋势未变，特别是一、二线城市因为集聚了过多的资源，使得房价易涨难跌。

宝安地产属于民营企业，以房地产开发经营为主营业务, 稳步发展物业管理、物业租赁等辅业。其中，宝安的房地产开发以住宅为主，虽然近两年也加大了对商业地产的开发，但所占比重还是相对较少。目前，宝安鸿基集团在国内成立了多家区域性的房地产开发公司，已开发的 “江南系列”、“汉唐系列”、“现代宜居系列”等住宅产品，在业界享有较高的知名度和美誉度，其中“鸿翠苑”项目获得深圳市优质工程“金牛奖”，宝安地产以“匠心筑造生活”的理念和强大的品牌影响力，赢得客户的追捧和好评。

宝安鸿基集团新一届董事局和经营班子组成后，确立了“加快推进产业结构调整，着力打造集团型地产上市公司”的发展战略，近几年来，通过产业结构、资产结构、人员结构、组织结构、业务架构等一系列调整，已转型为专业房地产上市公司，并制定了房地产业务中长期发展规划，大力开发新项目，积极储备土地资源，力争在不远的将来集团公司部分重要经营指标进入国内房地产上市公司前列。而万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。采用了“先做减法，后做加法”的专业化经营战略以及“以品牌为核心的”营销策略。

宝安地产近四年的审计报告均为无保留意见审计报告。在2015年报告期内，宝安地产采取创新、改革、深化三大措施，狠抓落实，经营管理工作取得了一定的成果：实现营业收入166572.92万元，同比增长约60.7%；实现净利润6205万元，同比增长16.7%。报告期末，公司总资产676890.93万元，净资产132579.86万元。而万科实现营业收入19554913万元，同比增长约33.6%；实现净利润1811940.62万元，同比增长15.08%。报告期末，公司总资产61129556.77万元，净资产10018351.78 万元。

二、比率分析

企业财务能力的分析主要通过财务比率分析来实现，接下来我们通过财务比率分析了解宝安地产的财务概况，初步评价企业发展状况。

偿债能力是公司偿还到期债务的能力，包括偿还短期和长期债务能力。长期偿债能力是企业对现有的负债长期的偿还能力，这项指标主要反映企业现在财务状况的稳定程度与安全程度，它的主要指标有四项，本文通过其中两项即资产负债率和产权比率来详细分析宝安地产长期偿债能力。从比率表来看，宝安地产12年至15年资产负债率从59.39%上升到80.42%。一般情况下，企业资产负债率最好在高于30%低于70%范围之间，若资产负债率过高，企业负债过高，偿债能力低，若该比率过低，说明企业举债情况较少，但不举债不代表偿债能力高，企业不举债就不能将负债的杠杆作用良好发挥，使企业良性发展。根据以上数据披露，宝安地产资产负债率逐渐超出合理范围。从产权比率来看，宝安地产12年至15年的产权比率从1.46逐年上升到4.11，,该指标越高偿债能力越低，一般情况下维持在1比1的情况下较好，而宝安地产产权比率基本在一个较高的水平，不在正常范围内，说明长期偿债能力较低。短期偿债能力是一个企业短期内偿还债务的能力主要指标有流动比率速动比率和现金流动负债比率。宝安地产四年流动比率速动比率，当企业流动比率在2以上，速动比率大于1时，企业短期偿债能力较强，而从表中披露数据来看，宝安地产流动比率一直在1.28至1.70之间，小于2，速动比率在0.23至0.9之间，小于1，说明这两项指标显示的数据对债权人略有不利，宝安地产短期偿债能力较弱。

资金营运能力反映企业资金利用的效率，表明企业管理当局在企业经营活动中运用其所拥有资源的能力。评价资产营运状况的基本指标有总资产周转率、应

收账款周转率、流动资产周转率等。2013年的各指标与2012年相比来看，总资产周转率和流动资产周转率的变动幅度不大，而应收账款周转率有明显的降低，引起此波动的主要原因是主营业务收入的减少，且应收账款减少额较小；2012年到2015年，总资产周转率总体有所减少但变动不大；应收账款周转率较2012年到2015年增加了43.32%，其主要是主营业务收入和应收账款余额的变动引起的，此波动说明公司及时收回应收账款速度增快，这减少了营运资金在应收账款上的呆滞，从而提高企业的资金利用效率。存货周转分析的目的是从不同的角度和环节上找出存货管理中的问题，使存货管理在保证生产经营连续性的同时，尽可能少占用经营资金，提高资金的使用效率，增强企业短期偿债能力，促进企业管理水平的提高。2012年到2015年宝安地产的存货周转率为0.26、0.18、0.22、0.02，周转速度下降，存货占用水平升高，企业的变现能力降低。销售现金流入比率体现企业销售收取现金价款的能力与水平，也体现企业销售收入的质量，也从侧面揭示企业当前的运行是否处于过度经营状态。2012年到2015年宝安地产的销售现金流入比率为0.9、1.15、1.23、1.27，逐年增长，说明宝安地产应计现金流入量对实际或有效现金流入量的转化能力强，收入的质量高，但不如万科的稳定。

盈利能力分析能正确评价企业一定时期的经营业绩，及时准确发现企业经营理财中可能存在的问题，为企业利益相关者提供决策和管理依据。接下来我们从企业收益的数量和质量、上市公司营业能力、企业自身的盈利能力几个方面运用财务分析指标分析宝安地产的盈利能力。2014年的净资产收益率与2013年相比，增加了6.99%，造成净资产收益率波动的主要原因是净利润的增加，净利润增加的主要原因是主营业务毛利率的增大、补贴收入和主营业收支净额的增加所致，营业收入的增加主要于本年度结转“鸿基·紫韵”销售收入导致。但到2015年又有一定幅度的降低，这也是由于净利润的减少所导致。这也可能是由于随时间推移，此楼盘愈售愈少，加上其他公司新楼盘的激烈竞争导致后续销售不向刚开始那么迅速，结合种种因素，使得利润有所减少。

发展能力又称成长能力，是企业未来一定时期不断改善其财务状况和经营业绩、提升企业价值的能力，它是企业核心竞争力和综合能力的体现。2013年销售增长率较上年有所减少，可以看出其波动幅度非常大，这是由2013年的销售增长额较2012年的销售增长额要小导致的。但到2015年又有了明显的提高，这也是

与销售增长额有直接联系。2012年到2015年所有者权益增长率分别为18.2%,7.5%,1.3%,4.5%.可见所有者权益规模在总量和结构上都存在一定变动。虽然所有者投入资本在逐年下降，但其仍是宝安地产所有者权益构成中的主要部分和来源。万科2012到 2015年的所有者权益增长率为12%、15%、17% 17.62%，企业不断的迅速发展，而且发展速度每年都在提高。这样看来，宝安地产应保持现有的发展策略，但也需继续优化所有者权益结构。

对于公司未来发展，应在房地产调控一手打击投资和投机性需求，另一手加大保障房建设的政策基调下，今后的调控政策目标也转为加强注重房地产的社会功能。随着高铁建设的推进，各省内城际铁路和各地轨道交通建设，将使房地产业的区域发展更加分化，具有一定基础建设优势和资源优势的区域房地产市场将面临发展机遇。

三、利润表分析分析宝安地产财务状况

利润表由损益表和利润分配表组成。损益表是反映企业一定时期内的经营活动成果的会计报表，它动态地反映了企业本期营业收入的实现情况、成本和费用控制情况及利润实现情况；利润分配表是反映企业利润分配情况的报表。

根据宝安地产的利润表构成情况来看，我们选取的主要项目有：营业成本、投资收益、利润总额和净利润。 3.1营业成本

“营业成本”项目反映企业在经营主要业务和其他业务发生的实际成本总额。营业成本不同于其他费用，它是与营业收入相关的，已经确定归属期，直接依附于相关产品的成本。我们在进行营业成本分析时，应注重分析主营业务成本总额及其构成的变动趋势，比较确定本期与前期、历史最佳水平或同行业企业的成本差异，从而找出生产成本差异的原因，通过计算比重，从表中我们看出宝安地产2012年至2015年的营业成本比重依次为44.36%、57.62%、66.82%、66.86%，在从2012年到2015年的营业成本不断增加，与同行业的万科相比，万科2012年到2015年的数据依次为63.44%、68.53%、70.06%、66.82%，由此看出宝安地产营业成本虽然低于同行业的万科，但宝安地产营业状况不太良好。 3.2投资收益

“投资收益”项目反映企业对外投资收益减去投资损失的净额。包括对外投资

分得的利润、股利和债券利息等，且随着我国资金市场的发展，企业营业利润中投资所占比重日益加大。从宝安地产2012年到205年数据来看6.11%、3.52%、0.93%、-0.03%，万科四年数据依次为0.90%、0.74%、2.84%、0.93%，由此看出宝安地产的投资收益不断下降，2014年和2015年比同行业的万科低，所以宝安地产的收益状况恶化。 3.3利润总额和净利润

利润总额包括营业利润和营业外收支净额。一般情况下，营业利润是利润总额的主要部分，在利润总额中所占的比重最大，而营业外收支净额等在利润总额中所占的比重较小。企业的净利润等于利润总额减去所得税后的余额。它是完全归属于所有则的企业经营成果。企业净利润不仅包括企业经营性盈利，而且包括企业投资、资本运作等理财性盈利和非经常性损益。因此，净利润的增减变动是利润表上所有项目增减变动的综合结果。2012年到2015年，宝安地产的利润总额所占比重为： 31.62%、20.59%、9.09%、-0.02%；万科的利润总额所占比重为： 20.43%、17.94%、17.25%、9.09%；宝安地产的营业利润所占比重逐年下降，对利润总额影响较大，2012年~2015年，宝安地产的净利润所占比重分别为： 22.55%、12.62%、5.13%、0.14%；万科的净利润所占比重为： 15.19%、13.51%、13.18%、5.13%；宝安地产的净利润12年到13年下降幅度太大，投资收益对宝安地产的净利润影响较大。

3.4基于主要项目分析财务状况

基于营业成本、投资收益、利润总额和净利润这几个主要项目，看出宝安地产的营业成本持续增加，营业状况下降；投资收益不断下降，收益状况下降；利润总额和净利润受营业利润和投资收益影响较大，四年的比重也在不断下降；因此宝安地产的财务状况恶化，不能稳定发展。

四、资产负债表分析宝安地产财务状况

“资产负债表”中对投资者相当重要的四个重点项目：存货、投资性房地产、所有者投入资本和预收账款。 4.1存货项目

房地产开发企业存货分为房地产品的开发建设耗用而储存的资产、在建开发产品和开发产品。存货是房地产开发企业最重要的资产，通常占资产总额的绝大

部分，宝安地产2012年至2015年存货占资产总额的比重就在70%以上。其中，由于房地产开发阶段性强，工程材料和设备根据施工方的工程进度采购、供货，较容易控制，许多材料甚至采用包工包料的方式由施工方负责，因而库存材料和库存设备较少，存货主要表现为在建开发产品和开发产品。

宝安地产2015年存货构成比重为0.1%、5.4%和94.5%、，说明宝安地产的资金过多投入于房产开发建设。存货的坏账准备低，宝安地产的库存积压过期商品按预计的可回收金额与账面价值的差额计提存货跌价准备；在建开发成本中的农贸市场项目多年前已停工，全额计提存货跌价准备；本年转销为本期出售子公司原所计提的存货跌价准备转出。货币资金比重降低：原因在于2010年开始的房地产调控，资金紧张，一直延续到2015年，但是经过宝安地产五年的不断努力与2010年相比情况有所好转。

近四年来，宝安地产存货所占的比重分别为71.37%，78.42%，73.46%，49.83%，总体呈上升趋势，这种增长有助于形成现实的生产力。宝安地产存货的持续上升一方面缘于房地产投资持续的高增速；另一方面缘于房地产开发商土地购置面积和土地价格的持续攀升。与万科相比，宝安在存货周转方面不尽人意，为扭转这一局面，宝安地产应根据国家政策的不断变化，随机应变，不要盲目扩张。为防止存货积压，企业应减少新项目的开发，提高自身销售能力，提高存货变现能力。 4.2投资性房地产

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要包括:已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。通过计算可知；宝安地产2012年到2015年投资性房地产所占比重分别为10.07%、4.64%、3.84% 、2.31%，可以明显的看出投资性房地产在资产总计中所占的比重逐年在降低。在进行投资性房地产分析时，应该着重注意投资性房地产的数量规模和资产质量情况，但由于宝安地产的年报中没有披露具体情况，因此，基于年报对于宝安投资性房地产的分析有待企业提供详细数据以便分析。即便如此，我们依旧可以看出，与同行业的万科的此项指标相比宝安地产还是要高出万科很多。 4.3所有者投入资本

所有者投入资本分为股本和资本公积，是影响所有者权益变动的一大因素。

由数据分析可知所有者权益规模在总量和结构上都存在一定变动。四年来宝安地产的所有者投入资本基本不变，其仍是宝安地产所有者权益构成中的主要部分和主要来源，由于留存收益作为一种内部筹资方式，实际上没有真正的资金成本，它的资金成本是一种机会成本，而且筹资快捷还无需支付筹资费用，因此，企业要降低资金成本，应尽量多利用留用利润，为了达到这一目的，宝安地产减少了所有者投入资本所占比重。万科这四年来留存收益所占比重都大于其所有者投入资本所占比重，可见万科充分利用了留用利润的机会成本，降低了企业综合资金成本。这样看来，宝安地产应保持现有的发展策略，但也需继续优化所有者权益结构。 4.4预收账款

由于房地产行业预售的行业特点，导致预收账款成为了负债当中的一个重要科目。宝安地产2012年至2015年预收账款占负债与所有者权益总额的比重为：11.42%、9.83%、16.21%、10.52%，可以看出宝安地产2012至2013年预收账款所占比重下降，这两年主要销售西安鸿基紫韵楼盘，随时间推移，房款逐步确认为到账收入，且此楼盘愈售愈少，加上其他公司新楼盘的激烈竞争导致后续销售不向刚开始那么迅速，结合种种因素，这两年的预收账款逐年减少。而2014年突增到16.21%，根据年报显示，是2014新增壹号金岸、宝翠苑项目的销售所致，2015年恢复到正常水平。万科这四年预收账款所占比重保持在35%左右，可见万科预售楼盘的稳定，毕竟它是目前中国最大的专业住宅开发企业之一，是房地产行业中的佼佼者。

4.5基于“资产负债表”分析宝安地产财务状况

负债和权益资金占企业总资金来源的不同比重决定了企业资金成本的高低和财务风险的大小，反映企业是否适度和企业长期偿债能力的强弱，也体现出所有者投入一定权益资金控制资产规模的大小。通过整合宝安地产年度报告数据计算出“宝安地产负债与所有者权益占总资金来源的比例表”，如表4-1，从表中看出宝安地产负债资金占全部资金来源的比重从2012年的59%逐年上升到2015年年末的80%，所有者权益资金占全部资金的比重从2012年的41%逐年下降到2015年年末的20%，说明宝安地产的长期偿债能力有所下降，财务风险有所加大，财务杠杆的作用得到了进一步发挥。且与万科同期比率相比，宝安地产的资产负债

率较低，负债筹资能力还有一定的上升空间，因此从资金来源总体看，宝安地产的资金来源结构在不断优化。

从“宝安地产流动负债与长期负债占总资金来源的比例表”，如表4-2，分析宝安地产负债资金结构，可见宝安地产流动资产对总负债的比率及其不稳定，四年来高低交错，且在2012年和2015年两年明显高于同行业万科88%的稳定比率，说明宝安地产的财务风险大高于同行业。

资本公积尤其是盈余公积和未分配利润是企业用所有者的实际投资带来的资本积累，积累的这部分资本是企业稳定和充实资金来源、增加盈利的基础。从“宝安地产所有者权益项目的构成比重表”，如表4-3，看出宝安地产积累部分的资本规模占所有者权益的比重从2012年的61%逐年提高到2015年年末的63%，积累效果不断增加，这样有利于维护宝安地产资本结构的安全与稳定，冲减高流动负债带来的高财务风险。

表4-1 宝安地产与万科的负债与所有者权益占总资金来源的比例表 负债合计 宝安20132012年末 年末 59% 68% 32% 2014年末 70% 30% 2015年末 80% 20% 100% 万科20132012年末 年末 78% 22% 78% 22% 2014年末 77% 23% 100% 2015年末 78% 22% 100% 所有者权益合41% 计 负债及所有者100% 权益总计 100% 100% 100 % 100% 表4-2 宝安地产与万科的流动负债与长期负债占总资金来源的比例表 宝安20132012年末 年末 68% 33% 2014年末 90% 10% 100% 2015年末 61% 39% 100% 万科20132012年末 年末 88% 12% 100% 88% 12% 100% 2014年末 88% 12% 100% 2015年末 88% 12% 100% 流动负86% 债 长期负14% 债 负债总100% 100% 计 表4-3宝安地产与万科的所有者权益项目的构成比重表 股本 宝安20132012年年末 末 4037% % 6161% 2014年末 37% 63% 2015年末 35% 63% 万科201320142012年末 年末 年末 13% 64% 10% 28% 10% 30% 2015年末 8% 65% 资本公积+盈余公积+未分% 配利润 因此，通过对“资产负债表”中四个重点项目和以上三张表的分析，我们最终得出，宝安地产的资金结构和资本结构都在逐年优化、改善，适配性和协调性越来越好，在不断优化财务风险和盈利能力的关系，向资金成本、筹资风险和收益水平最佳的目标迈进，企业向美好未来前进。

五、现金流量表分析宝安地产筹资投资活动

现金流量表反映出资产负债表中各个项目对现金流量的影响，从中我们可以详细地了解到宝安地产在经营、投资和筹资这三个活动的现金流，了解企业净利润与经营活动现金流量之间产生差异的原因。

经营活动产生的现金流是企业现金的主要来源，相较于净利润，更真实地反映了企业更真实的经营成果。从宝安地产2012年-2015年的现金流量表来看，经营活动产生的现金流净额从一开始的-318.67百万元上升为191.01百万元，可以看出2012年-2014年宝安地产经营活动产生的现金流是流出大于流入，但差值每年都在递减；2015年的现金流则是流入大于流出。造成这一现象的原因主要是销售商品、提供劳务收到的现金增加了，可以看出宝安地产经营活动的创现能力越来越强，净利润质量越来越高，应收账款管理越来越好。

宝安地产的投资活动所产生的现金流净额从2012年的-112.92百万元增加至2014年的17.32百万元，而2015年又下降至-41.72百万元，查阅资料可知，宝安地产转型为主营房地产企业是在2011年左右，这样看来2012年的宝安地产还是处于一个发展阶段，对于发展阶段的企业来说，企业需要大量的现金，一方面用来购买生产经营所需要的物资，另一方面用来对外投资以扩大生产经营的规模，而正常的生产经营和对外投资都有或长或短的现金回收期，在现金回收期间往往没有现金流入或只有很少的现金流入，因此，2012年投资活动现金流净额呈现负

值可视为正常现象。而2013年和2014年逐步发展，已度过了现金回收期，处于投资的回报期，有稳定的现金流入，这时投资活动的现金流净额呈现正数。一个企业肯定不可能止步于现状，宝安地产亦是如此，所以2015年它处置了一些闲置或多余的固定资产进行变现并购建了新的固定资产、无形资产和其他长期资产来扩大再生产的能力，这时投资活动的现金流呈现为负值。同时，处置和购建固定资产、无形资产和其他长期资产也是2015年宝安地产的最重要的投资活动。

宝安地产需要大量资金用于开发性项目的土地价款和其他相关在建工程的物资，所以需要筹资。从现金流量表来看，2012年至2015年宝安地产取得借款收到的现金从428.5百万元上升到了3460.51百万元，逐年增长的借款金额可以看出宝安地产正在扩大经营规模，而其分配股利、利润或偿付利息支付的现金却并没有多少增长，总体来看，宝安地产筹资活动产生的现金流净额在逐年增长，说明有大量的资金流入企业来支撑企业的发展。对于2015年，宝安地产的现金流入的筹资活动有借款，现金流出的筹资活动有偿还债务、分配股利、利润或偿付利息，其中最主要的活动是借款和偿还债务。宝安地产经营活动创造现金流能力不强，企业现金流需求仍然主要靠筹资活动（主要是借款）来解决，因此宝安地产的筹资活动是企业发展规划的任务之一。

宝安地产投资活动过于单一，可以像万科学习，多投资并向多元化发展，所以不是很赞同宝安地产的投资策略；而宝安的筹资主要通过借款来进行，在这一点上同万科一样，因为借款这一方式筹资速度快、成本较低、借款弹性好并且可以发挥财务杠杆作用，符合房地产行业的经营特点，所以赞同宝安地产的筹资策略，但是借款风险较高，宝安地产需要合理安排还款期限和借款结构。

六、总结