文艺理论 ＬｌＴＥＲＡＲＹ ＴＨＥｏＲＹ 创新论坛 论建筑物区分所有权中业主的专有权、 ’ 共有权及表决权 张婷 （北京市人民政府参事室，北京１０００００） 摘要：在任何情况下其他不具有专有权的业主不得侵害到专有权人自身的权利范围，包括装修及房屋改建 等。应当规定某些事务的决定权归业主个人，而对于事关全体业主利益的事项，业主委员会可直接做出决 定。 关键词：建筑物区分所有权；专有权；共有权；表决权 中图分类号：Ｄ９２０．０ 文献标识码：Ａ 文章编号：１００５—５３１２（２０１０）２３—０１０３—０１ 《物权法》对于建筑物区分所有权的规定略显笼统，主要 定。第二，共有权客体未能给出明确范围。我国《物权法》对共 是考虑了我国的实际国情，不宜做太多过细的规定。但在一定 有部分的识别内容较为分散，结合其他国家与地区的相关立 程度上这种规定的不完全对司法者在实践中遇到的形形色色 法综合考虑各种识别模式的优缺点，建议以列举的方式来确 的问题解决造成了很大困难。笔者认为可以参照其他国家和 定共有部分的一般范围，即共有部分包括：（１）地基，即建筑物 地区的相关规定，对《物权法》中建筑物区分所有权中业主的 占用范围的土地以及围绕建筑物的空地等国有土地使用权。 有关权利做一定程度上的修正，使其更加完善。 （２）维持建筑物安全所必需的建筑物主体结构，如屋顶、承重 一、关于业主的专有权 墙、支柱等。（３）供业主共同使用的建筑物的附属部分，如共有 在建筑物区分所有权当中，专有权是一个主导性权利，它 大门、楼梯、电梯、走廊、车库、地下室、消防设备、冷暖气设备、 的存在消灭直接决定了其他两个权利的存在与否，其重要性 紧急出１：３、下水道等。（４）小区业主会所、健身设施、配电房、草 可见一斑。但《物权法》未能对其定义及范围给出明确界定。而 坪、屋顶天台、一楼空地等。ｆ５）以上所列部分，属于城镇公共道 这些都是在司法实践中需要认真明确的问题，笔者认为我国 路或设施的除外。第三，《物权法》没有规定对小区共有部分予 可以这样界定专有部分的定义与范围：第一，应当在立法上明 以公示，这不利于对业主及承租人的保护。据此，我国可以考 确规定，建筑物的专有部分为建筑物中构造上具有独立性，且 虑建立共有部分的登记制度。 能被单独使用和具有独立经济用途的部分。第二，除非当事人 三、业主的表决权 另有约定，区分建筑物所有权的专有部分由墙壁、地板、天花 《物权法》中关于业主的表决权的规定充分考虑了与业主 板等部分厚度的中心线所组成。在任何情况下其他不具有专 人数及专有面积的关系，但笔者以为还有两点疏漏之处：第 有权的业主不得侵害到专有权人自身的权利范围，包括装修 一，《物权法》没有提及一些只需要业主个人就可作决定的事 及房屋改建等。 项和小区生活所必须进行的事项所应依据的表决规则，前者 二、关于业主的共有权 如是否使用煤气以及是否安装宽带等事务。后者如收取小区 《物权法》关于业主的建筑物区分所有权的规定当中，共 卫生费等事务。第二，在规定表决权时，《物权法》充分考虑了 有权客体的定义与范围不够明确，而且也没能建立起小区共 业主人数与所占面积相结合所产生的表决权，但却忽视了业 有部分公示制度。《物权法》第七十三条规定建筑区划内的道 主所拥有的专有面积所代表的价值。在住宅小区当中，各个楼 路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内 层与户型的价值差别很大。这时如果只按照业主人数及面积 的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个 来分配表决权似乎不妥。否则在许多情况下，会造成对部分业 人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务 主事实上的不公平。 用房，属于业主共有。这当中，存在着以下三个问题：第一，共 对于以上两个问题笔者建议作以下修正： 有权客体描述不够准确。小区“绿地”不是一个法律概念，当然 第一，应当规定某些事务的决定权归业主个人，如是否开 在一般情况下住宅小区内是有一定绿化面积的，但它只是小 通有线电视等。而对于事关全体业主利益的事项，业主委员会 区的一个形式特征，用其来作权属的界定似有不妥。在定义共 可直接做出决定。如收取卫生费等。 有权的客体上我们可以借鉴美国法律的相关规定，即共有部 第二，应当把《物权法》第七十六条中关于表决权的规定 分的范围为整个小区内除建筑物地基以外的全部土地。除业 改为经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且所拥 主专有部分之外的小区共有部分全部为小区内全体业主所 有的专有部分价值占专有部分总价值三分之２１；２＿Ｅ的业主同 有，Ｉ１ｐ，，ｂ区范围内除建筑物地基以外的全部土地都是小区内 意，以及经由专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主 全体业主的共有财产。这样规定得看似绝对，但在实质上最大 且所拥有的专有部分价值占专有部分总价值二分之一以上的 限度的保护了每个业主对小区内全部土地的共有权份额，而 业主同意。即把价值比例引入到表决权的计算当中。价值比例 这一份额可以依其房屋单元的面积在小区总建筑面积中所占 的计算以当时当地物价部门所做的评估为准。 的比例或者其房屋单元的价值在小区总价值中所占的比例确 ２０３