易买得超
金盛国际家
Max-mal
本案
百安居
项目所在地银都路段，目前住宅小区在建设成熟中，社区型商业物业发展尚不成熟，气
氛薄弱；
项目周边主要以集中式，聚人气商业为主，如梅龙镇·新都会，金盛国际家居，百安居、
易买得等，以消费目的性极强的专业类市场为多；
项目地块原为物流集散地之用，配合其功能，市场自发形成部分沿街式商业，为该行业
相关从业人员提供满足基本的生活、工作需要的商业配套。
项目实景
宸南大酒店座落在沪杭高速公路出入口处，面靠莘奉金公路、外环线高架。是一家准三星级宾馆，建筑建筑面积30000多方，由二幢11层客房楼与一幢4层俱乐部组成，酒店拥有612间客房，一个近500平方米的多功能厅，中小会议室，商务中心，大堂酒吧，美容厅，棋牌室，桑拿中心，KTV包房33间，以及一个海鲜酒楼（可容纳400人同时就餐）和美食广场。
项目四至
东：新都会商业中心，易买得等商业配套
南：星河湾
西：A4高速
北：空地和金盛国际家具
SWOT分析
优势：
周边有莲花南路、都市路、颛兴路、向阳路、元江路等交通主干道，与外环线、沪闵路
高架道以及莘奉金高速公路等快速干道便捷连通。
本地块位于莘庄文化商务办公圈，可充分享受到园区的交通优势、经济优势和服务配套
优势，为本项目入驻企业提供便利。
区域内住宅密集，是上海主要的人口密集区之一，可为商业将来运营带来一定的人流； 地块南面是高档楼盘星河湾，在一定程度上可提升本项目的档次。
劣势：
目前A4路段为天桥连接，人流、车流受阻，影响一定商业氛围；
地块所在银都路段，目前住宅小区在建设成熟中，社区型商业物业发展尚不成熟，气氛
薄弱；
酒店本身自身内部配套较为落后，且缺乏一定保养，故档次相对较低，竞争力明显不足。 机会：
区域发展日趋完善，二、三级产业在政策扶持下，吸引越来越多的投资者，区域商务规
划成为经后发展新需求，且需求旺盛；
根据闵行规划，银都路上的物流公司外迁，政府加强支持力度，未来区域的物业将有较
大的提升；
本项目地处新一轮区域商业发展重点板块，毗邻多个成熟居住小区，未来消费人口众多，
受新都会、金盛、百安居等区域商业项目影响较深。 风险：
地块西面建造了天宸大酒店，由于品质和地段条件一般，以及周边有莫泰、假日酒店的
直接竞争，导致生意较为惨淡；
地块规模较大，且为商业地块，在区域尚未成熟的环境下，具有一定的市场风险。
方案可行性分析
方案一：将宸南大酒店进行升级改造 面临风险：
建筑构造已老化，改造成本增加；
与周边高品质酒店相比，缺乏一定竞争力；
方案二：将宸南大酒店改造成写字楼 面临风险：
周边商务办公氛围尚未形成，
酒店西侧A4路段为天桥连接，人流、车流受阻，交通不便， 周边大部分商业为专业类市场，与商务办公形成配套的商业配套较
少；
方案三：将宸南大酒店改造成酒店式公寓 面临风险：
酒店式公寓需成熟的生活商业配套支撑，而本案目前尚不具备该条
件；
西侧A4路车辆量较大，从而影响酒店公寓品质；
酒店式公寓受到用地性质影响，导致生活成本较高，与周边普通住
宅相比，不具备优势；
定位思考：
宸南大酒店是500亩土地中的产品之一，受到区域环境和竞争压力的双重影响，单
独定位宸南大酒店将面临较大的市场风险；
酒店四周分别被空地和高速公路包围，人流稀疏，目前的商业价值较低；
区域已经初步搭起了“现代产业集聚区”的一个大框架，基础设施完善，科技研发
氛围浓郁，从而为本项目的定位形成一定支撑；
定位建议：
宸南大酒店应与周边土地整体定位规划，形成联动，使之功能互补，规避风险，发挥最大市场价值。
功能定位方向：酒店HOTEL＋写字楼OFFICE＋停车场PARKING＋大型综合购物中心
SHOPPING MALL＋商贸博览CONVENTION＋国际公寓APARTMENT
HOPSCA城市综合体
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