关于房地产市场营销的调研报告
1.1 前言
为了把毕业论文写好，我从2009年4月15日至今在天津津滨发展公司实地调研。通过搜集资料知道津滨公司确立了以工业房地产为基础、以商业和民用房地产为重点，积极培育后备主导产业的战略发展方向，锻造了素质高、专业强、年轻化的管理团队。截止2008年中期，津滨公司的总资产达到73亿元，净资产突破21亿元，累计实现净利润5.37亿元，年均实现利润5969.26万元；上缴税金7.76亿元，年均纳税8406.3万元，奠定了能够支撑公司未来可持续发展的产业基础、资产基础、人才基础和管理基础。
该公司拥有一批素质高、专业强、年轻化的管理团队。本科学历为51人，占公司总人数58.62%；研究生学历为18人，占公司总人数的20.69%；博士以上学历为3人，占公司总人数3.45%。
现在有些房地产公司遭遇现金流的困扰，进而公司融资困难最后破产倒闭，怎样把商品房变成流动资金，而市场营销成了关键作用。但多年来在房地产营销进程中却始终未脱离保守的企业经营观念,历经生产观念、产品观念、推销观念的演变,直至发展到今天才终于形成融合着当今经济社会科学理念的营销方式———房地产市场营销。房地产市场营销以其市场化、专业化、科学化的健康发展体现着营销的经济价值。随着房地产市场从卖方市场向买方市场的转变,其营销重要性日益突出,在房地产企业经营中的地位也越来越重要。
1.2 主体
在实地调研的过程中，我学到了管理工作中的具体业务知识，丰富了所学的专业知识，
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看到了津滨发展公司的迅速变化，但也发现了一些问题。有以下几点：
a）培训的缺失
培训是给新雇员或者现有的雇员传授其完成本职工作必须的基本技能的过程。要提高员工劳动效率和工作绩效，就必须对员工开展一系列实用的，行之有效的培训。公司的现有的培训制度有很多但是真正的培训工作还未开始进行，如何真正开展、做到、有效的培训是人力资源部需要解决的问题。
b）缺乏行之有效的激励体制
激励体制的建立和深入现代人力资源管理的特点是把人作为活的资源，进行人性化管理，考虑人的情感、自尊和价值，以人为本，多激励，少惩罚，多表扬，少批评。多授权，少命令。发挥每个人的特长，体现每个人的价值。一套完整的激励体制是必不可少的，尤其是对市场营销人员来说更是重要，可是纵观我们的管理制度，缺乏的恰恰是激励体制，所以建立一套实用的，行之有效的激励体制是必要的。
c）对市场营销本质的把握有误
公司里的人常常把市场营销简单等同于商品的销售或劳务的转让。在他们看来，营销即销售。事实上，正确的营销过程是以取得最佳利润的整体企业活动即为营销过程。它起码包括了以下要点：其一，市场营销不是一般的企业活动，而是树立了顾客第一的现代营销观念的企业活动。其二，市场营销是一个完整的过程，不是一个孤立的单一的行为。其三，企业现代市场营销的目的是在满足顾客需求的前提下获得最佳利润。其四，市场营销是全体员工在分工合作原则下的共同活动。即全体员工在顾客需求第一的宗旨下，共同参
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与，形成一个合力而进行的活动。
d）对市场定位认识的模糊
市场定位是目标市场营销中的一个重要步骤，一些企业把市场定位确定为企业的市场位置或本企业（本行业）在市场上的地位。显然曲解了市场定位的本意和实质。天津津滨发展公司就是在这方面做得不够好。
1.3 结论
在调研过程中虽然遇到很多问题，但就以上问题有下列解决的方法：
a ）建立科学，实战的营销组织框架
确立企业整体营销观念，使企业所有部门和员工紧密协作，共同实现理想的经营业绩，现代营销强调的整体攻防能力，这就象攻堡垒抢占地盘一样，要求军队集中强势力量，树立整体攻防战略策划，组织起来，没有像样的攻势或者抢到了地盘却没有能力固守。
b）确立名牌战略
当今的世界已进入品牌竞争的时代，品牌作为企业进入市场的“敲门砖”，这是由于消费者对新产品的认识逐步加深，对选择产品的条件更为苛刻，同时加剧了企业间市场竞争，因而企业必须在提高产品质量上下功夫，更好的满足消费者的需求。
c）构筑科学，高效的营销网络
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它可以促进商品流通，随着市场经济的深入发展，企业营销意识的增强，网络也被赋予了营销的重要职能。创立自己的营销网络，首先应针对消费者的需求进行市场细分，其依据可以是地理、人口等。然后，企业根据市场的特点、企业的目标及营销资源的情况确定细分变量，最后，调动自己的营销资源，分配到细分市场，加强各细分市场的联系，形成高效的网络。
在搜集资料的过程中，虽然很辛苦，但是，在这艰苦的工作中，我却学到了不少东西，也受到了很大的启发。我明白，今后的论文工作还会遇到许多新的东西，这些东西会给我带来新的体验和新的体会。因此，我坚信：只要我用心去发掘，勇敢地去尝试，一定会能更大的收获和启发的，也只有这样才能为自己以后的工作和生活积累更多丰富的知识和宝贵的经验。
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