第一章房地产法规概述

理 论 课 教 案

授课日期 授课班级 课 型 讲授课 出勤情况 应到 人，实到 人，缺席： 课 题 教 第一章 房地产法规概述 学 1、了解房地产的概念、分类、特点和房地产法的发展概况 目 2、掌握房地产法的概念、特征以及与相关其他法的关系 的 3、对各类房地产纠纷的属性进行分析的能力 要 求 重 点 难 点 1、重点掌握房地产法的调整对象和立法原则 2、准确把握各类房地产纠纷所适用相关法律的能力 措 应用案例，结合原理，深入浅出地讲解； 施 学生思考，教师指导。 授课时数 课时 授课方法 讲授为主 教 具 讲授 组织教学 时 检查复习 课 后 追 记 间 课题引入 分 讲授新课 配 巩固新课 布置作业 1 《房地产法规》 第一章 房地产法规概述

Ⅰ、组织教学：

了解学生考勤情况；

新学年的开始，简单自我介绍，对新学期课程教学计划作个概况，重申一下课堂纪律。

Ⅱ、课题引入：

改革开放以来，特别是市场经济体制的建立，我国房地产行业得到了迅速发展。房地产业的兴起，促进了房地产相关行业的发展，特别是物业管理被誉为“朝阳行业”，也促进这房地产有关方面的法制建设。了解、熟悉和掌握我国房地产管理法的基本内容，明确各种房地产关系中的权利和义务，无论对房地产开发者、经营者还是消费者来讲都是至关重要的！

所以这就是我们这学期要学的这门课——《房地产法规》，首先我们来了解一下房地产法规的概述。——引入课题。

Ⅲ、讲授新课：

先由学生举例哪些是房产？

住宅、厂房、仓

一、房地产的概念

房地产：是房产与地产的总称。

房产：是指在法律上有明确权属关系的房屋财产。 地产：是指在法律上有明确权属关系的土地财产。

*如西方古典政治经济学家威廉说“土地是财富之母，劳动是财富之父”。

第一章 房地产法规概述

第一节 房地产及房地产法的概念

库，以及商业、服务、 四个特征：

1、不可移动性。

办公、教育、医疗、

2、永久性。

体育、公共设施等多

3、独一无二性。

方面的用房

4、保值性和增值性。

哪些是地产？ 如城镇土地、农

二、房地产的分类

1、建筑用途分：建筑用地 非建筑用地

2、开发程度分：过生地（未开发的荒地）生地（已经完成规划的土地）熟地（已经完成开发、可供建设地上物的土地）

3、与城市经济紧密相连分：农村土地 城市土地（9种P2）。 （二）房屋分类

1、建筑结构的不同：钢结构、钢混结构、砖混结构、砖木结构和其他结构房屋。

2、功能用途的不同：住宅、工业厂房和仓库、商场和商业店铺用房、办公用房、宾馆饭店、文体与娱乐设施、政府和公用设施用房、多功能建筑。 3、价格的构成不同：商品房、微利房、福利房、成本价房和优惠价房。

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村土地、耕地、荒地、（一）土地分类 风景区、自然保护区以及其他陆地 面积及其上下空间。

2008-2009学年第一学期《房地产法规》教案 湖北鄂州大学建筑工程学院 彭凌云

特点:①层次多

②种类多 ③行政管制特色突出

（我国特有的分类方法）。 4、所有权的归属不同：

公房 直管公房—国家各级房地产管理部门接经营管理的国有房产。 自管公房—指由机关、团体、企事业单位自行经营管理的国有 和集体所有的房产 私房 。

三、房地产与不动产的关系

房地产和不动产虽然联系密切，但并非一个概念，不能用一个去代替另一个。

不动产是指不能移动或一旦移动，其经济价值、使用价值就会因此减损的财产，主要是指土地及地上的定着物，如房屋、森林等。 不动产包含房地产，房地产属于不动产，是不动产的一部分。

四、房地产法的概念与特点 1、房地产法的概念

是调整房地产社会经济关系的法律规范的总称。它是国家管理房地产市场、保护房地产权利人的合法权益，促进房地产业发展的重要工具。 房地产社会经济关系的特点：复杂性、综合性。

内容：平等主体间房地产的转让、租赁等民事关系、国家行政机关对房地产的行政管理关系。 2、房地产法的特点 （1）专业性。

（2）综合性。即可由经济法调整,也可民法、行政法调整 （3）统分性。 （4）非阶级性。

3、房地产法与其他法关系：

房地产法是一个既不完全属于民法，也不完全属于经济法的法律体系，它具有相对独立性。即个性（见上1、2点即专业性、综合性）。 但房地产法同时也具备一般法律的共性，规范性、强制性等。

五、房地产法调整的对象

1、 房地产管理法：是以房地产产权、开发、经营、交易、服务和管理以及与房地产相关的社会关系为其调整对象的。 2、 调整对象广泛四点： 1、房地产开发关系。 2、房地产交易关系。 3、物业管理关系。 4、特殊的房地产交易关系。

3、性质分为：房地产民事关系（民事法律法规调整）、房地产行政管理关系（行

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《房地产法规》 第一章 房地产法规概述

建国后我国房地产法的立法经历了建国初期层次低、程序混乱、缺乏民主性、科学性的房地产立法，其后因文革极左思潮的冲击，房地产立法陷于停顿状态，随着十一届三中全会召开、改革开放顺利进行使我国房地产立法才迈上了一个新台阶的过程。

建国后我国房地产法的立法状况进行列举。按照历史发展的顺序，大体可以分为以下三个阶段：

一、 从新中国成立初期到十一届三中全会（1949－1978复苏阶段） 1、1949年10月1日新中国成立后至1956年国民经济恢复时期

建国初国家对属于地主、官僚资本家、反革命、战犯、汉奸及国民党政府的房地产分别采取了接管、没收、征收、征用的政策，中央人民政府1949年颁布了《公房公产统一管理的决定》；1950年的《中华人民共和国土地改革法》、《土地改革中对华侨土地财产的处理办法》、1951年政务院公布的、《关于没收战犯、汉奸、官僚资本家及反革命分子财产的指示》等。 2、上世纪五十年代后半期到文化大革命前

1956年《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》，使城市土地成为以公有制为主体，从而从根本上确立了城市房地产的社会主义公有制。1961年对私房改造的政策性文件《关于加速城市私人出租房屋社会主义改造工作的联合通知》、1963年《关于对华侨出租房屋进行社会主义改造问题的报告》这些意见、报告、通知等无疑对私房的社会主义改造起了政策性的指导作用。

3、1966年——1976年 十年文化大革命时期 文革期间，由于极左思潮的影响，整个国家的法制建设遭到极大破坏，城市房地产管理也处于极度混乱之中，许多城市私房被非法接管、没收、公房被强占、破坏。 这一阶段的房地产法的立法特点主要有：

1、这时期房地产立法主要是以部门规章、党的政策的形式出现。 2、确立了城市土地为国家所有，农村土地归集体所有的原则，彻底消灭了土地私有制。土地供给由行政划拨；土地的经济价值不被承认。城市住房实行非商品化。

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事法律法规调整—行政复议解决）。

4、两者关系：在实践中相互融合、相互渗透、联系紧密，一般情况下不能将二者截然分开。 六、房地产法的作用

1、是国家城市建设的法律保障。 2、是国家保护土地资源的有交措施。

3、对维护房地产市场秩序和规范市场行为起着重要的作用。 4、有够有效的维护房地产权利人的正当行为。

第二节 新中国房地产法律制度的历史沿革

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3、立法数量过少；立法程序混乱，缺乏民主性；立法层次较低，缺乏科学性，规范性。

二、从十一届三中全会到社会主义市场经济体制的确立（1979—1994兴起阶

段）复兴时期（1979年——1988年）大发展阶段（1988—1994年）

1、复兴时期（1979年——1988年）。

党的十一届三中全会以后，经历了几十载沉寂的房地产业开始了复苏，房地产“热”起来了。为使房地产业在生产、流通和消费等各个环节有法可依，国家加强了对房地产领域的法制建设，主要表现在：《城镇个人建造住宅管理办法》、《关于外国人私有房屋管理的若干规定》；《房产税暂行条例》、1987年《关于加强城市建设综合开发公司资质管理工作的通知》。为了解决“文革”期间挤占、没收私人房屋问题，落实了房产的政策：1980年中办发（1980）75号文件《中央办公厅转发北京市委关于处理机关部队挤占私房，进一步落实私房政策的通知》； 1984年《关于加快落实华侨私房政策的意见》；1991年《关于处理去台人员房产问题的通知》。 2、大发展时期（1988——1994年）

1988年全国人大通过宪法修正案，土地的使用权可以以照法律规定转让，土地有偿、有期限使用制度得以建立，同年全国人大通过修改《中华人民共和国土地管理法》；1989年《中华人民共和国城市规划法》、1990年《城市房屋产权产籍管理暂行办法》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《城市房屋拆迁单位管理规定》； 1992年《商品住宅价格管暂行办法》、1994年７月《城市新建住宅小区管理办法》。这一时期的房地产立法在数量和质量上是前一时期无法比拟的。 这一阶段房地产法立法的特点

1、随着经济体制的改革，房地产的发展受到主管机关的高度重视，制定了大量的房地产法规、条例、政策，尤其是1986年《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、对与土地所有权、使用权、建设用地、农村建设用地等房地产关系做出了重要规定。

2、房地产立法地位提高了。过去我们对于房地产管理习惯于用政策和行政命令的手段，现在这一手段已被法律、法规所取代。

3、房地产法调整的对象和范围不断扩大。房地产法调整对象从开始时的房地产产权、私房买卖、租赁扩展到现在，不仅包括原有的调整范围，而且还包括了房地产开发、建设、房地产交易、抵押以及房地产使用、消费等新的领域。 4、房地产立法数量剧增，司法解释大量存在，司法部出台了100多个有关房地产方面的司法解释，部门规章健全。

三、从社会主义市场经济体制确立至今（1995—至今发展及调整回落阶段）

1、1994年７月５日经第八届全国人大会常委会第八次会议审议通过，并定名为《中华人民共和国城市房地产管理法》，自1995年１月１日起实施。 《中华人民共和国城市房地产管理法》结构严谨，体系完备，由七章七十二条组成，包括总则、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记管理、法律责任等。该法的颁布实施，填补了我国房地产法制建设的空白，标志着我国房

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《房地产法规》 第一章 房地产法规概述

地产业发展已迈入了法制管理的新时期。

2、1994年后，我国房地产方面的法律法规日臻完善，建立健全了各种房地产方面的规章制度。

主要法律法规有：1994年《城市新建住宅小区管理办法》、《在中国境内承包工程的外国企业资质管理暂行办法》、1995年通过的《城市房地产开发管理暂行办法》、《城市房屋租赁管理办法》、《建筑装饰装修管理规定》、、建设部、公安部第49令《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》、 经国家计委、建设部批准颁布《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《房地产广告发布暂行规定》；1996年《城市房地产中介服务管理规定》；2000年《房地产开发企业资质管理规定》、《房产测绘管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》；2001年《城市房屋拆迁管理条例》、《商品房销售管理办法》、2002年国务院公布《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》。其后我国又颁布了大量的行政法规、规章，鉴于篇幅有限，不一一列举。 这一阶段我国房地产法的立法特点：

1、当前大量的房地产法律关系是通过国务院颁布的行政法规，国土资源部、建设部等部委制定的部门规章，以条例、办法、规定、细则等形式出现，立法层次较低。享有立法权的地方人大及其常委会制定的地方性法规较多。 2、我国房地产基本法律《中华人民共和国城市房地产管理法》得以确立，相应法规日臻完善，房地产方面的各种规章制度健全。

第三节 房地产法立法原则及实施

一、房地产法立法原则

马列主义、毛泽东思想、邓小平理论为指导思想还要坚持四项基本原则及以下四点：

1、保障房地产权利人合法权益的原则。 2、国有土地有偿、有期限使用原则。 3、国家扶持发展居民住宅原则。 二、房地产法的实施

定义：即房地产的执行。 内容：执法 守法。

要求：（1）房地产主管部门和工作人员正确运用房地产法律，并对违法者实施制裁。（2）房地产行政主管部门、工作人员、公民、法人、社会团体及其他组织严格遵守房地产法律。

第四节 我国房地产法体系

一、我国房地产法体系的组成

1、宪法：具有最高的法律效力，第九条 第十条规定。 2、法律：

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2008-2009学年第一学期《房地产法规》教案 湖北鄂州大学建筑工程学院 彭凌云

3、行政法规和规章： 4、地方法规 5、司法解释

二、房地产法与相关法律的关系 1、房地产法与城市规划法的关系 2、房地产法与住宅法的关系 3、房地产法与建筑法的关系 4、房地产法与土地管理法的关系 5、房地产法与市政管理法的关系 6、房地产法与民法的关系

Ⅳ、、布置作业：

1、阅读课本第12页至18页内容； 2、课后完成P10页2、4、6题；

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