小破城资产负债及融资结构分析
绿城集团简介绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城）是中国知名
的住宅物业开发商之一，以优秀的房产品质量占据行业内的领先地位。绿城于1995年1月6日在浙江杭州注册成立，2006年7月13日，“绿城中国控股有限公司”在香港上市（股票代码：03900），绿城为其全资子公司。
历经20年的发展，绿城拥有100多家成员企业，5000多名员工， 以浙江省为主要基地，项目遍布浙江省内经济最发达的城市包括杭州市、宁波市、温州市、台州市、绍兴市以及省内的全国经济百强县市，业务规模庞大，并拥有广泛的知名度。伴随2000年开始的全国拓展战略，集团已经成功拓展至长三角其他重要城市（包括上海、南京、苏州、无锡及南通）、环渤海经济圈重要城市（包括北京、天津、青岛、济南及大连）以及其他省会城市（合肥、郑州、长沙及乌鲁木齐等），并取得了持续增长的经营业绩，在各地确立了优秀的品牌形象。从2004年开始，绿城连续荣获中国房地产企业品牌价值TOP10，2014年品牌价值198.83亿元人民币。自2005年开始连续荣获中国房地产企业综合实力TOP10。
作为一家以“精品物业营造专家”闻名业内的房地产开发企业，绿城已成功出品别墅、多层公寓和高层公寓等系列精品住宅，在系列精品住宅的基础上，绿城开发的大型社区和城市综合体项目，站在城市发展的高度，综合住宅、酒店、商场、写字楼、学校等商业和公建物业，肩负起更多人群对品质生活的理想。
20年成长过程中，绿城始终坚信“讲正义、走正道，得正果”，坚持以“人文主义理想”为指导，坚守社会责任与义务，秉承“真诚、善意、精致、完美”的核心价值观，以“为员工创造平台，为客户创造价值，为城市创造美丽，为社会创造财富”为企业使命，致力于为社会创造文明、和谐、温馨、优雅的居住文化及人文环境，为城市和历史留下优秀的建筑作品。
2006-2010年绿城房产各项数据图表分析： （1）销售业绩
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绿城中国的销售收入与成本都在逐年递增，并且从 2006 年到 2009 年成本的增长率大于销售收入增长速度；另外，公司在 2010 年毛利率 30.5 低于万科 40.7 和龙湖33.8，这说明绿城中国的销售成本占销售收入的比重较大，主要由于绿城中国的土地购入成本较高，导致毛利率的下降；而在 2010 年，公司进行投资战略调整，减少对土地储备的成本支出，从而实现了毛利率的上升。
（2）投资规模
绿城中国在 2010 年的总资产增长率达到 66%，而净资产增长率只有 16%，说明绿城中国的负债增长是它扩大规模的主要推动因素。与之前主要由融资推动规模扩张相比，绿城中国在 2010 年规模发展呈现出一些新的特点：
①业务模式的转变促进企业规模扩大。在信贷从紧、土地监管措施日趋严格的情况下，绿城中国适时转变经营模式，代建项目迅速增长，其中商业代建的面积达 400余万平方米，已占绿城整个在建面积的 20%左右。这样经营模式的转变，使得绿城能够更加有效地整合市场各类资源，扩大自身的经营规模和市场影响力。 （3）投资盈利率
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从上图表可以看出，绿城中国的总资产收益率和净资产收益率与万科、主要竞争 对手龙湖以及行业百强平均值相比，有较大落差，这是由于公司的规模扩张较快，而利润却没有达到行业领先水平；从纵向来看，绿城的总资产收益率和净资产收益率在08 年后都有上升的势头，这是由于净利润增长大于公司总资产的增长。2010 年，绿城的基本每股收益 0.93 高于万科与龙湖，这说明绿城在该年为公司股东创造了财富增值。
（4）绿城的主要融资行为
绿城的筹资活动具有很明显的阶段性特征，上市初期主要就是股权融资活动，上
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市第二年主要是通过各种债务的方式筹集资本，2008 年是绿城筹资活动最少的一年，基本没有大额的筹资活动，2009 年以后可以很明显的看到绿城在银行贷款的基础上开始大力发展信托融资，这一时期信托融资频繁。
4.1绿城融资的整体形势
从上图中可以清楚的看到，绿城在 2007 年以及 2010 年筹资数额最为庞大，且两年的主要筹资方式均为负债筹资，同时基本呈现递增的态势。值得注意的是，绿城近几年的现金流量表反应的经营活动现金流量净额均为负值，也就是说明绿城近年的现金流主要是依赖高额的融资活动现金流入来维系。
4.2绿城融资的资金构成
一般情况下，房地产公司的融资方式有以下几种：1.银行房地产信贷。简单地说就是银行贷款，这是最普通，最常见的方式。
2.房地产信托融资。这是信托投资公司为了委托人的利益，发挥其专业理财和咨询优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产企业开发项目，或代委托人管理、运营或处理其托管的房地产的一种信托行为。
3.房地产的售后包租。是房地产开发企业在一定期限内以代为出租或承租的方式将所购买的该企业的商品房为之销售的一种行为。4.房地产投资信托基金，即 REIT。多采用公司或商业信托的组织形式，通过集合多个投资者的资金，收购、投资并持有房地产(一般为收益型房地产)或者为房地产进行融资，并享受税收优惠。
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（5）绿城资本结构与风险分析
绿城的负债比例上升，使得流动比率、速动比率都成下降趋势，与同行业的万科 相比，均处于劣势，比龙湖略好，但是必须强调的是，龙湖的现金比率以及现金流量比率都是很高的，说明龙湖有很强大的现金支撑，而绿城在现金方面就捉襟见肘了。绿城的资产负债率一直处于上升趋势，2010 年更是高达 88.47%，高出行业百强均值18%还多，说明绿城承担很大的债务负担，还债压力巨大。同时也正因为此，绿城再筹资的资本成本就相应的提高了好多。与同行业的万科以及龙湖相比，无论是银行贷款还是信托贷款的利率均高出很多。
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以绿城房地产集团2006-2010年财务报表为分析对象，对其近5年的财务报表进行了分析。发现绿城房地产集团财务报表表现出如下特点：
1.对股东权益重视不够。近6年，绿城房地产资产规模增加了近7倍，然而，其股东权益增加幅度却不到4倍。而在绿城、万科、保利和中海地产四家地产商中，绿城房地产集团的平均股东回报率最低。
2.流动性问题严重。通过对绿城房地产集团的分析可知，绿城房地产集团之所以会在2011年发生资金链断裂危机，并非偶然，而是与绿城房地产集团一直以来所奉行的经营策略有关。绿城房地产集团“高负债，多拿地，快销售”的经营理念使得自2006年上市以来，绿城房地产集团的流动比率便一直处于下降状态，政府针对房地产行业“限购、限贷”等宏观政策和紧缩的货币政策调控更是进一步加剧了绿城的流动性危机，从而发生经营困难。
3.资本结构不够合理。近几年，绿城房地产集团负债占到总资产的85%以上，远高于其他房地产公司。而以净资产率来看，近几年，绿城房地产集团更是持续在100%以上，连续几年持续高于万科、龙湖地产。
4.产品盈利能力不强。作为以高端物业为开发对象的绿城房地产公司，其产品销售毛利率在四大标杆企业中仅处于中间水平，而其净利率为最低水平。以总资产收益率和净资产收益率来看，相对于其他3家房地产集团，绿城房地产集团的产品也处于较低水平。 5.资产周转速度过慢。无论是存货周转天数、总资产周转天数，还是预收账款周转天数，绿城房地产集团较之于其他3家标杆企业都处于较高水平。以总资产周转天数来看，绿城房地产集团总资产周转天数较其他三家公司要高出3年的时间，几乎是万科、龙湖的两倍之多。
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建议：
1.为了满足未来的资金需求, 建议绿城继续加快销售, 增加经营活动现金流入,
充分运用财务杠杆, 积极寻找战略合作机会, 并进一步开拓融资渠道。而规模扩张带来的风险控制又将对绿城的专业能力和组织能力提出新的要求。
2.绿城集团在看到企业优秀的盈利能力的同时, 也提醒高度重视现金的管理。 3.绿城拥有数额巨大的存货量, 这既是未来发展的保障, 又是绿城风险的主要来源, 从目前绿城管理现状来看, 建议进一步优化存货结构, 适度控制存货数量。
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