第一章 总 论 ........................................................................................ 1
1.1 项目提要........................................................................................................ 1
1.2 项目可行性研究依据.................................................................................... 2 1.3 项目可行性研究范围及过程........................................................................ 2 1.4 可行性研究结论及问题建议........................................................................ 3
第二章 项目背景 .................................................................................... 5
2.1 项目由来........................................................................................................ 5
2.2 项目提出的必要性和依据............................................................................ 6
第三章 项目区基本概况 .................................................................... 12
3.1 自然条件...................................................................................................... 12
3.2区位交通......................................................................................................... 13 3.3工程建设条件................................................................................................. 13
第四章 影响花卉苗木行业发展的因素 .............................................. 15
4.1有利因素......................................................................................................... 15
4.2不利因素......................................................................................................... 18
第五章 市场前景分析 ........................................................................ 20 第六章 项目经营模式 .......................................................................... 24
6.1 项目功能区划分.......................................................................................... 24
6.2 经营范围及模式.......................................................................................... 24
第七章 项目建设规模及内容 .............................................................. 26
7.1 设计原则...................................................................................................... 26
7.2 设计依据...................................................................................................... 26 7.3 建设规模...................................................................................................... 27 7.4 建设内容...................................................................................................... 27 7.5土建设施及设备投资..................................................................................... 31
第八章 环境影响评价、消防及安全 .................................................. 32
8.1 环境保护方针.............................................................................................. 32
8.2 环境保护法律、法规、标准...................................................................... 32 8.3污染因素与治理措施..................................................................................... 33 8.4 消防.............................................................................................................. 35 8.5 安全.............................................................................................................. 36
第九章 节能 .......................................................................................... 37 第十章 组织管理机构及管理 .............................................................. 38
10.1 组织机构.................................................................................................... 38 10.2 劳动定员及人员培训................................................................................ 38 10.3 项目管理.................................................................................................... 40
第十一章 项目进度计划及招标 .......................................................... 44
11.1 建设进度计划............................................................................................ 44
11.2 招标............................................................................................................ 45
第十二章 项目投资估算及资金筹措 .................................................. 48
12.1 投资估算.................................................................................................... 48
12.2资金筹措....................................................................................................... 49
第十三章 项目财务分析和效益评价 .................................................. 50
13.1 成本分析.................................................................................................... 50
13.2 销售收入及税金........................................................................................ 51 13.3 财务分析结果............................................................................................ 51 13.4 经济分析结论............................................................................................ 52
第十四章 风险分析及对策 .................................................................. 53
14.1 市场风险对策............................................................................................ 53
14.2 自然灾害风险对策.................................................................................... 53 14.3 行业竞争风险对策.................................................................................... 53
第一章 总 论
1.1 项目提要
1、项目名称：*****县*****花卉苗木市场建设项目 2、建设性质：新建
3、项目承办单位：*****县*****花木开发公司 4、项目法人代表：李良峰
5、项目建设地点：*****县*****镇***公路旁 6、项目建设主要内容：
建设占地60亩的苗木花卉市场一处，其中建设花卉苗木展示基地26948m2、苗木管理、交易房3888m2、新建砼道路5000m2、停车场4139.8m2、涵管工程等配套设施。其中年提供乔木、灌木类花卉、外地名优苗木、时令花卉及特色乡土苗木等苗木交易场所，带动当地苗木花卉产业发展。
7、项目建设周期：拟定2011年5月开工，2012年5月竣工。
8、项目产品方案：项目全部完成后，将成为集花卉苗木展
示展览、产品销售、商品拍卖、商品物流、科普教育、信息平台为一体的高新技术聚集区和一站式交易产业平台。
9、项目投资规模及资金来源：
项目总投资569.28万元，其中建设投资554.28流动资金15万元，全部由企业自筹。
10、主要经济技术指标：
本项目主要经济技术指标为：经综合测算，本项目在达到预期投入产出情况下，每年可实现交易额7500万元，项目单位年收入318.29万元，年净利润104.04万元，投资利润率为18.27%，符合投资利润率的要求。且每年可为国家上缴税收259.68万元，单位面积纳税额为4.33万元/亩，符合当地投资政策。 1.2 项目可行性研究依据
1、《产业结构调整指导目录（2005）》
2、《全国林业种苗建设工程》（国家林业局，1998年6月）
3、《林木种质资源保存原则与方法》（GB/T 14072-1993） 4、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版） 1.3 项目可行性研究范围及过程
1.3.1 可行性研究范围
1、根据国内生态和城市建设及对花木的需求，对项目建设的必要性、市场需求及产品方案进行分析论证。
2、结合项目场址区现有设施等情况，对项目建设条件进行分析。
3、结合项目建设内容，提出本项目基地建设、新建建筑物、道路、配套设施的工程技术方案。
4、对项目的建设管理模式以及运营管理等进行研究。 5、对项目的实施进度进行研究，提出合理的分步建设计划。 6、项目建设投资进行估算，提出合理的投资规模、资金使用计划及资金筹措方案。
7、对项目进行财务评价，测算运营总成本费用和收入，计算项目的损益情况。
8、进行项目的社会效益分析。
1.3.2 可行性研究过程
按照国家有关可研报告编制规定以及有关方面的要求，我们首先开展了项目基础资料的调查工作，并就有关问题与项目单位进行了一定的接触。项目单位对本报告的编制提出了许多参考性的意见，并提供了相应的基础资料。在对相关资料进行分析与整理的基础上，结合有关方面的意见，编制了本可行性研究报告。 1.4 可行性研究结论及问题建议
1.4.1可行性研究结论
1、项目单位有良好的技术队伍和管理人员。 2、项目建设区有良好的自然生态资源条件。
3、项目建设是当前我国推行可持续农业的最现实有效的方式。
4、项目建设方案成熟可行、技术领先，并取得成功经验，投资来源可靠。
5、项目具有良好的经济效益、社会效益、生态效益，有示范推广效应。
“建一个市场，富一方人民”。该项目是一个以苗木花卉及相关产品交易、展示为主，同时具备会展、技术培训、信息交流功能于一体的综合性大市场。项目建成后将形成“一站式”花木
交易市场平台。是一项惠及广大人民群众，并带动花木、商业、物流相关产业共同发展的一项惠民工程，也是一项调整项目所在县农业产业化结构、增加农民收入的战略性举措。交易市场开业以后，可解决300-500人在市场内部就业。预计年交易额可达7500万元以上，极大地促进地方经济建设快速发展。
综上所述，新建*****镇花卉苗木市场项目，有利于花木产业自身的发展和市场的需求，为当地花木企业提供具备竞争优势的交易平台，项目建设已具备了较有利的条件，投产后能在较短时期内收回投资，具有良好的经济效益、社会效益，也有较强抗风险能力，项目可行度高，有建设价值。
1.4.2问题及建议
1、问题
（1）本项目在运营过程中存在着技术风险，项目单位应采取相应的措施，鼓励入驻商户加强与优势科研院所合作、加强新产品开发和市场开拓等，从而有效地规避风险。
（2）在本项目建设过程中，项目单位应认真落实招投标制和工程监理制，并全面落实各项执行情况的检查措施。
（3）注重基地信息化的建设、为进一步扩大市场打好基础，为良种繁育提供强有力的信息保障。
2、建议
项目立项、项目选址、项目征地、土地流转等工作需得到各有关政府部门和领导的大力支持。
第二章 项目背景
2.1 项目由来
我国的生态环境建设与发达国家相比还有较大差距，特别是经济发达地区，生态环境建设未能与经济建设同步发展。城市建设的快速发展，突显了城市绿化覆盖率较低的问题。伴随人们环保意识的增强，保护生态环境、增加花木资源已成为人们的共识。绿色通道建设、宜林荒山荒地造林、城市森林生态体系建设以及国家贯彻开发西部地区战略，均急需大量各类优质苗木，优良苗木供应出现紧张状况。
随着国家重大建设项目的推进和全国城镇化建设步伐的进一步加快，我国花卉苗木市场的钢性需求量逐步放大，加上人们崇尚绿色环保、追求生态健康、渴望改善人居环境的理念和愿望越来越强烈，花卉苗木及园林生态产业正面临着巨大的发展商机。国内不少大型企业纷纷把目光投向有着“绿色银行”之称的苗木生产，许多地方政府把苗木作为农业产业化调整的主要方向。花卉苗木产业作为*****县的主打产业，当地的土地及气候条件非常适宜苗木种植，当地农户种植花卉苗木的热情很高，但由于带动和市场引导，多年来一直沿用传统的露天苗圃栽培方式分散经营，大多品种单一，规模小，生产率低，加上信息闭塞，销售渠道不畅，迫切需要找到信息通畅、集中经营、产业化水平高的现代化花卉苗木展示及销售途径，为我县花卉苗木产业化与国际国内市场接轨打下良好基础。
2.2 项目提出的必要性和依据
1、国家产业政策和行业发展的长远规划
2006年，中央农村工作会议在北京召开，随后发布了《中共中央、国务院关于做好2006年农业和农村工作意见》(以下简称“意见”)。“意见”提出，积极推进农业和农村经济结构的战略性调整是现阶段农业和农村工作的重要任务。目前，我国农业生产结构不合理的矛盾十分突出，大力调整农业生产结构势在必行。“意见”指出，各地要按照适应市场、因地制宜、突出特色，发挥优势的原则，制定当地农业生产结构调整的规划，并通过政策引导、信息服务、技术示范等手段，加强对结构调整的指导。对于沿海经济发达地区和大中城市郊区，“意见”提出要合理调整粮食和经济作物的种植比例，发展高效农业和创汇农业。“意见”还同时指出，改善农业生态环境是稳定提高农业综合生产能力的根本途径，是顺利推进农业和农村经济结构调整的基本保证，需要以植树种草、水土保持为重点进行生态环境建设。
花木产业作为农村产业结构调整的新兴产业，是经济效益较高的农业综合开发多种经营项目，也是农民致富的重要途径。在由国务院批准公布的《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目标》中，花卉良种繁育及储藏被列为重点鼓励和扶持发展的产业。为此，*****省非常重视“三农”建设，致力于打造生态*****。*****于20世纪80年代初期推出了“山江湖工程”，并陆续在全省范围内建立了27个生态农业示范基地、127个生态农业推广点、112个大型农业综合开发基地和6个小流域治理样
板，取得了很大的成绩。特别是2003年以来，*****省委、省政府提出了“山上办绿色银行，山下建优质粮仓”的农业发展思路，2008年又在全省大力推行“一大四小”绿化工程建设，这是落实科学发展观、打造生态*****的重要举措，也是*****发展现代生态农业的必然选择。因此，提出建设*****县*****花木示范基地是符合国家农业产业政策。
2、我国对花卉苗木行业主要产业政策
为推进花卉苗木产业的战略性调整及促进产业升级，优化花卉产业的品种和产品结构，提高其市场竞争力，我国推出了一系列支持花卉产业发展的政策，具体如下：
我国主要花卉产业政策、行业主要政策发布时、发布部门、主题词：
《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录（2000年修订）》 2000.08.31 国家计委、经贸委经济林树种 花卉繁育领域重点鼓励发展
《当前优先发展的高技术产业化重点领域指南（2004年度）》 2004.04.30 发展改革委员会、科学技术部、商务部 城市绿化用草 花卉种苗 产 业化重点
《外商投资产业指导目录（2004 年修 订）》2004.11.30发展和改革委 员会、商务部 花卉生产 建设苗圃基地 外商投资鼓励行业花卉行业
《关于转发发展改革委生物产业发展 “十一五”规划的通知》 2007.04.08 国务院办公厅 加快发展 生物农业
《关于促进农民增加收入若干政策意见》 2004.02.08中共中央、国务院 加快发展 农业产业化经营 增加 投入 龙头企业 《关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见》 2005.01.30 中共中央、国 务院 加大支持力度 农业产业化 龙头企业 农业、林业
《关于推进社会主义新农村建设的若干意见》 2006.02.21 中共中央、国务院 调整优化 农业结构 积极发展特色农业 生态农业
《关于进一步推进农业品牌化工作的意见》
2006.05.12 农业部 培育扶持 龙头企业 农业 品牌经营主体核心
《关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》 2007.01.29 中共中央、国务院 重视发展园艺业
《林业产业政策要点》 2007.08.10 国家林业局、 国家税务总 局、中国证监 会等七部委 引领 规范 扶持 林业产发展。《要点》在引领、规范和扶持林业产业发展，提高林业产业化水平，扩大林业产业规模等方面提出了一系列政策措施；《要点》明确了我国林业产业发展的目标与原则、重点与领域，并提出区域发展政策、组织政策、技术政策、扶持政策、服务政策等五个方面产业扶持政策措施，对公司未来发展将产生重要影响。《要点》第八条鼓励发展的重点领域的“花卉和林木种苗产业”； 《要点》第十二条中提出“发展以东南沿海和西南等地区为重点、 大中城市为依托的花卉产业”区域政策；《要点》第二十条提出“扶持培
育一批有特色、有市场竞争优势、产业关联度大、带动力强的大中型龙头企业，采取扶持、改造、组建等多种形 式培植林业龙头企业”的组织政策；有这些政策的支持，我国花卉苗木行业尤其是绿化苗木种植业正面临前所未有的发展机遇。
3、市政绿化工程对绿化苗木需求仍将呈现持续、快速增长态势
（1）城市绿化水平亟需提高尽管各地城市绿化工作取得了长足进步，我国城市绿地总量仍然不足、发展不平衡。很多城市还达不到国务院规定的指标，城市内部区域之间绿地不平 衡，城市中心区和老城区绿量不足，西部地区园林绿化总体发展滞后。全国仍有76个城市人均公共绿地不足3 平方米，其中36个城市绿化覆盖率不足10%。可见，城市绿化工程建设规模在未来仍将大幅上升，对绿化苗木的需求提供有力保障。
（2）政府明确了市政绿化的近、远期目标，国务院等政府部门出台相关文件强化市政绿化建设要求，提出目标与规划， 推动市政绿化建设的长期、持续发展。绿化苗木作为城市自然景观的基本要素，对城市风景的形成、质量、美感效益都有重要作用，绿化苗木种植行业在城市绿化建设外部需求推动下将迅速发展壮大。根据《国务院关于加强城市绿化建设的通知》，“到2010年，全国城市规划建成区绿地率达到35%，绿化覆盖率达到40%以上，人均公共绿地面积10平方米。”要实现上述目标，全国城市公共绿地平均每年需增加2万公顷。“城市森林生态体系”建设理念的提出并付诸实施，也直接拉动了各地苗木种植业发展。在林业发
展战略研究中，已经做出规划：到2050年，全国70% 以上的城市林木覆盖率要达到45%以上，实现“城在林中、路在绿中、房在园中、人在景中”，建成以森林为主体，分布合理、植物多样、景观优美的城市森林生态网络体系（摘自《中花园艺》2003 年第9 期《全国造林绿化种苗产业发展趋势》）。
（3）各级地方政府从制度上强化绿化目标责任，全国各地政府按照国务院提出的目标要求，确定了本地区城市绿化发展目标和任务，制定了促进城市绿化工作的政策措施，例如云南省等地区实施了城市绿化目标责任制，每年省政府都与各地市政府领导签订年度城市绿化目标责任书，通过建立严格的目标考核制度、通报制度和责任追究制度，保证并促进城市绿化建设的持续发展。
（4）各地积极出台具体措施落实市政绿化建设规划。为了达到国家提出的城市绿化近、远期目标，各地政府出台了具体措施，
4、项目建设可促进农业增效、农民增收和农村稳定 *****县是典型农业县，素以“贡米产地、优质米之乡”而闻名。全县分为18个乡镇，人口30万，其中农业人口23万，占总人口的76.67%，是一个以山地、丘陵为主的山区丘陵县。属半山区半丘陵地貌，呈“七山半水二分田，半分道路和庄园”的布局。全县辖区面积为1642平方公里。山地面积约占48%，丘陵占10%，低丘陵岗地占36%，平原占6%；全县境内拥有大中小型水库122座，山塘399座。有得天独厚发展花卉苗木基础，早在2000年就提出了以*****为中心，发展奉上线百里花木带，并出台了一系列扶持政策，经过近十年的已见成效。项目以促进
农业增效，农民增收和农村社会稳定为立足点，通过农业高新技术、示范基地建设，实施奉上百里花木长廊战略，带动千家万户农民投身花木生产主战场，以公司示范引路，形成*****县花卉苗木生产在全省站前列，从而促进农民增加收入，提高农民生活水平，使农村三个文明建设跃上新台阶。
第三章 项目区基本概况
3.1 自然条件
1、地形地貌
*****县地处九岭山脉东南翼，位于*****省的西北部、宜春市的北部，东邻安义、新建两县，南部与高安市面上接壤，西南部与宜丰县交界，西北部与鼓铜、修水相联。北部与靖安县交界；境内南、西、北三面环山，中部地处丘陵，仅东部为河流平地。全县总的地势为西部高峻，渐次向东部倾斜，是一个以山地、丘陵为主的山区丘陵县。属半山区半丘陵地貌，呈“七山半水二分田，半分道路和庄园”的布局。全县辖区面积为1642平方公里。山地面积约占48%，丘陵占10%，低丘陵岗地占36%，平原占6%；西部为深山区，山峦起伏，峰谷交错，九岭山脉的五梅山位于*****与修水交界处，海拔1516米；东部为海拔180米以下的丘岗地，岗丘大面积分布。 2、水文地质及地震等级
*****县境内河流以贯穿县中心的南潦河为主，呈羽状覆盖，同为九岭山修河水系，是修河的一条主要支流，自西向东横贯境内。南潦河有大小支流29条，其中上游较大支流有百丈、溜头、石溪、澡溪、仰山、兰田、澡下水系等，下游较大的支流有白马港、中堡港、黄沙港、赤田港等。
露地层主要为第三系红岩、第四系冲积层、雪峰期岩浆及混合岩等，成土母质多为花岗岩、红砂岩及花质岩风化物，林地土壤主要有山地黄棕壤、黄壤和红壤三种，土层厚度平均为60—80厘米。山地
植被丰富、土壤肥沃，有机质含量高，有利于毛竹及树木生长。
3、气象条件
*****属中亚热带湿润气候，常年呈热带季风气候特征。年平均气温为17.3摄氏度，年平均降雨量为1610MM，无霜期年平均为260天左右，很少受台风、冰霜影响。
3.2区位交通
“花木之乡”*****镇地处**********县的中部，距县城32公里，距省会南昌100公里，属丘陵地区。总面积122平方公里。人口1.4万,山川秀丽，环境清幽，新开发的省级风景名胜区——萝卜潭瀑布群闻名遐迩。*****土地富饶，资源丰富，自古以来是*****农副产品和手工业产品的主要集散地。全镇有耕地2.5万亩，山林9.7万亩，其中竹林4.7万亩,是全县重要的毛竹基地和优质米生产基地,是全县最大的花木基地.粮食生产量在一万吨以上,毛竹年砍伐量25万支。近年来，通过结构调整，花卉苗木己成为*****的支柱产业。种植面积达12000余亩.*****镇工业主要是工艺玻璃、小水电和竹制品企业。现有工艺玻璃厂2家，年产值2000万元；小水电站5座，装机1600千瓦；竹制品厂4家，年产竹地板5万平方米，生产的金鱼缸、灯具等工艺玻璃制品行销全国各地，出口国外。
3.3工程建设条件
*****县建材资源丰富，各类建材厂家众多，项目建设所需的砂子、石料、砖、木材等均由当地建材厂家提供，钢材、水泥由各生产厂家供货商定点供应。项目的建筑材料来源充足。
*****区位优越，交通便利，辖区通讯、供水、供电设施配套，教育、卫生、文娱设施齐全，投资环境良好。
*****镇将花卉苗木产业作为主要的经济产业，具备良好的社会投资环境，项目建设条件良好。
第四章 影响花卉苗木行业发展的因素
4.1有利因素
1、国家基本政策支持
首先，三农问题日益得到重视。十六届三中全会高度重视农业、农村和农民问题，会议通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》从提高农民进入市场的组织化程度、完善农产品市场体系和加大国家对农业的支持保护力度这三个方面，提出了深化改革的政策措施。自2004 年起，中共中央、国务院连续下发七个“一号文件”，充分显示了中共、中央国务院对农业的重视和支持。
其次，生态环境建设观念加强。党的十六大报告中将“可持续发展能力不断增强，生态环境得到改善，资源利用效率显著提高，促进人与自然的和谐，推动整个社会走上生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路”作为全面建设小康社会的奋斗目标之一，生态环境建设被提到了空前的高度，花卉苗木产业迎来了前所未有的发展机遇。
再次，税收等配套支持政策措施的出台。1993年12月，《中华人民共和国增值税暂行条例》第十六条第一款规定：下列项目免征增值税：（一）农业生产者销售的自产农业产品。2001 年11 月，财政部、国家税务总局《关于林业税收政策问题的通知》（财税[2001]171 号），该文件规定：自2001 年1 月l 日起，对包括国有企事业单位在内的所有企事业单位种植林木、林木种子 和苗木作物以及从事林木产品初加工取得的所得暂免征收企
业所得税。2004年6月，财政部、国家税务总局根据《中共中央、国务院关于促进农民增加收入若干政策的意见》联合下发了《关于取消烟叶外的农业特产税有关问题的通知》（财税[2004]120 号），该文件规定：从2004 年起，取消除烟叶外所有农产品的农业特产税；对非农业税计税土地上生产的农业特产品，不再改征农业税。各项政策对发展农业的积极支持将有力促进我国绿化苗木种植业的发展。
2、产业政策支持
在我国经济快速发展过程中，高能耗、高污染产业所产生的资源浪费、环境污染成为经济发展中的主要矛盾。绿化苗木用于构建环境友好型、资源节约 型社会，美化、优化人类生活环境，减轻人类社会的环境污染压力，具有良好的生态效益、社会效益，符合利用科学发展观建立和谐社会的理念，因此，绿化苗木种植业成为我国政府大力鼓励支持发展的产业之一，如：2000年国家计委、经贸委颁布的《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录（2000 年修订）》，2001 年国务院颁布的《关于加强城市绿化建设的通知》，2005年国家发展和改革委员会、商务部颁布的《外商投资产业指导目录（2005年修订）》等，上述国家有关部委的一系列规章中相关内容都体现了政府这一价值取向。
3、种质资源丰富
我国是世界上园林植物资源最为丰富的国家之一，被誉为“世界园林之母”， 我国共有8000 多种木本植物，其中乔木2000 多种、灌木6000 多种，即便是欧洲一些园艺发达国家在这
方面也要逊色很多，这为国内新品种培育提供了有利的植物资源条件。
4、气候资源优良
我国地跨热带、亚热带、温带等多个气候带，加上地形、海拔、光照等的不同和变化，形成多种生态类型和气候类型，适合多种植物生长，使绿化苗木 生产以较小的投入获得较大的收益，发展潜力很大。
5、劳动力资源丰富
与发达国家相比，我国劳动力资源丰富，劳动力成本相对较低，在*****县更具有劳动力成本优势。
6、市场增长潜力巨大
我国目前的环境绿化水平与发达国家相比还有相当大的差距。随着我国城市化进程的加快以及人均可支配收入的持续增长，城镇居民的生活水平日益提高，人们对幸福与美等精神需求越来越强烈，消费结构升级由“温饱型、吃饭型”消费转变为“感观型、文化型”消费，绿化苗木作为美的重要载体，对于增强人们幸福感有重要作用，提高了人民的生活质量，绿化苗木的市场需求还将在相当长的时期内保持持续快速增长。
7、悠久的花文化优势
我国花文化源远流长，拥有几千年的养花赏花的传统与文化沉淀，许多花卉被赋予了人文精神。因此，我国花文化内涵丰富，这为我国花卉产业的发展积累了深厚的文化基础。
4.2不利因素
1、绿化苗木种植业的行业集中度不高
我国从事绿化苗木种植的主体多是农户和苗圃，较为分散，受土地规模、资金实力与技术储备的约束，采取科学化、集约化、规模化现代经营方式少，品种结构调整带有一定盲目性和趋同性，容易一哄而起造成部分产品在一定区域内结构性过剩，一些传统品种，如北方的杨树、柳树已开始滞销，但“新、特、奇、优”品种供不应求；中、大规格苗木紧缺，小苗相对过剩。过度分散的经营模式,也限制了“新、特、奇、优”苗木品种的开发和现代农业种植技术的导入。
2、花卉苗木种植以粗放型为主、产品科技含量低
目前，我国主要从事花卉苗木种植的地区，苗木种植仍主要依靠自然条件，“靠天吃饭”的传统作业方式未发生改变，以粗放型种植为主，产品科技含量低，产品的外观质量（如：规格、株型等）、内在质量（如：成活率、抗逆性等） 均不高。
3、技术人员数量少，具有高级技术及管理水平的专业人员更是匮乏
我国花卉苗木种植业起步于粗放型的生产和对自然资源的依赖，这使得在行业发展初期，专业人才匮乏、科技水平滞后。科技人员的缺乏和整体科技水平的滞后直接影响了我国绿化苗木产品品种、质量，进而影响了我国绿化工程 项目的整体质量。
4、产品流通体系不健全
我国花卉苗木市场在生产和需求方面存在着地区不平衡的特点。目前，花卉苗木的流通体系尚不健全，批次流通量小，流通费用较高。
5、花卉苗木种植行业的技术替代性与国际市场冲击 花卉苗木种植行业的发展与科技进步、创新有密切的联系。目前国外先进 的行业技术主要是新品种开发方面的生物基因工程技术、生产种植机械化与无土栽培技术、冷链流通综合技术等；国内的行业技术发展水平目前还处于对各种应用技术的研发和推广的初步阶段，在新品种研发、栽培管理及流通等技术 领域与欧美等行业发达国家之间存在较大差距。欧美等行业发达国家在植物自然资源不占优势的情况下，利用先进科技对苗木新品种进行深入开发，并依靠生产管理流程的专业化、产品质量的标准化等，在新品种种子、种苗的生产方面形成竞争优势。我国绿化苗木种植企业则利用自身的土壤、气候、物种、种植面积、劳动力成本等方面的比较优势，在花卉苗木的种植方面形成优势，同时由于流通及养护成本较高，我国花卉苗木种植企业在花卉工程用苗生产种植方面所面临的国际市场冲击较小。
第五章 市场前景分析
近几年，我国正在加大生态环境建设步伐，对花卉、林木投资力度不断加大，人工绿化造林的速度也在加快。到2050年我国的森林覆盖率将稳定在26%，将比现在增加近10个百分点，要达到此目标，种苗是核心。另外，自六大林木绿化工程：通道绿化、交通沿线荒山绿化、村镇绿化、厂矿区绿化、环城绿化、城市绿化工程启动以来，许多省市的造林任务大幅增加，种苗需求量也大增，有些省的需求量甚至增加了50%。
根据绿色通道建设要求，到2006年，全国现有高速公路、现有铁路、国道、省道、河渠、堤防的绿化达到60%以上。到2010年，力争全国所有可绿化的公路、铁路、河渠、堤防全面绿化，形成带、网、片、点相结合，层次多样，结构合理，功能完备的绿色长廊。根据上述绿色通道建设的规定和要求，到2010年，总需求苗木95.7亿株，其中乔木70.1亿株，灌木22亿株，其他苗木3.6亿株。
据《2005年中国国土绿化状况公报》显示，我国城市绿化覆盖率达到31.66%，城市建成区绿化覆盖面积96.3万公顷，人均公共绿地面积7.39平方米。规划到2010年，全国70%的城市林木覆盖率达到30%；规划到2050年，全国70%的城市林木覆盖率要达到45%以上，实现“城在林中、路在绿中、房在园中、人在景中”的布局要求，建成以森林为主体、分布合理、植物多样、景观优美的城市森林生态网络体系，它包括城区公园、园林绿地、河流、道路宽带林网、森林公园及自然保护区等，最终要在城市
中心区、近郊和远郊配臵成“绿色生态园”。
从以上分析可知，随着我国生态环境建设步伐的加快，需要大量的优良苗木，我国生态绿化花木供需矛盾较为突出。
1、市政绿化工程市场未来发展趋势
第一，市政绿化工程投资主体向多元化发展。目前，我国市政绿化工程投资主体主要为各级地方政府及相关部门，随着城市化进程的加快，投资主体由单一政府机关部门向非政府机构与企事业单位拓展，市政绿化建设筹资机制由 以政府财政预算为主向资金来源多元化发展，如：许多城市在保证政府投入的 前提下，拓宽融资渠道，通过公建民助、民建公助、捐资助绿、出让绿地冠名权和广告发布权等方式，引导社会资金参与市政绿化建设。
第二，突出选用乡土树种。第一，本地乡土树种资源丰富，适应性强，有较强的抗逆性，造景比较容易成功，市场接受能力和适应能力比外来苗木品种要快，栽培管理技术也比较成熟，栽植成本低、效率高，能降低市政绿化工程建设成本。第二，我国各地在城市绿化中进一步强调城市独特个性和城市地域文化特色，在城市绿化建设中积极向乡土树种倾斜，提高乡土树种在绿化工程用苗的比例，改变、扭转盲目跟风引进外来树种的不良倾向。*****花木基地就是选育一些乡土树种性状优良，适应性广，观赏性佳，开发前景广阔，省内城市在市政绿化工程将加大对乡土树种的采购力度，上述需求变化趋势将增大乡土树种需求规模。
第三，推行“生物多样化”，追求对不同品种、不同色彩、不同功能绿化苗木的搭配。目前在我国市政绿化中，苗木品种较少，
色彩单调，随着城市绿 化对生态功能和景观效果要求的提高，生物多样性原则将越来越受到重视，绿化种苗的种类向多样化发展是必然的趋势。各地市政绿化工程设计、施工、建设方案更加注重园林建设的科学性、规划设计的合理性、植物搭配的多样性，不断提高园林绿化水平，重视与城市整体建设规划协调统一，强调城市造景的多样性、层次性、协调性，增强城市的季相变化。
第四，注重选用“新、特、奇、优”苗木产品。生物多样性和景观生态性 的绿化工程设计理念升华，“新、特、奇、优”绿化苗木产品成为市政绿化工程市场新宠。城市绿地设计的整体水平提高，各个城市都在寻求独具特色的景观风格；生态景观的认识理念升华，苗木消费结构正在向“新、特、奇、优”苗木品种调整，常规苗木占据较大市场份额的格局正被逐步打破。
2、道路绿化建设加快
我国现有铁路、国道、省道、县乡道、河渠、堤防总里程277.8万公里，可绿化里程208.6万公里。在可绿化里程中：已达标绿化里程58.6万公里，已绿化未达标里程56.2万公里，未绿化里程93.7万公里。国务院已将绿色通道建设纳入全国生态环境建设规划，并且提出了绿色通道建设的目标和重点。根据绿色通道建设要求，到2010年，力争全国所有可绿化的公路、铁路、河渠、堤防全面绿化，形成带、网、片、点相结合，层次多样、结构合理、功能完备的绿色长廊，使绿色通道与生态环境、城乡绿化美化融为一体，按照上述绿色通道建设的规定和要求，绿化苗木总需求将达到95.7亿株，其中乔木70.1亿株，灌木22亿株，其他苗木
3.6亿株(丛)。（根据中国农业网相关资料整理）
3、房地产行业的快速发展
改善人居环境越来越被人们所重视，房地产环境质量好坏是房地产项目开发能否成功的关键因素之一。住宅区园林景观得到了房地产开发商的高度重视，房地产项目的绿化苗木市场迅速扩张，如果以国家标准《城市居住区规划设计 规范》中规定的居住小区绿地率不低于30%来计算，每年至少有1.2万公顷居住区用地需要绿化美化。（根据农业信息网相关资料整理）
4、旅游及休闲度假产业迅速崛起
随着人们生活水平显著提高，观光旅游及休闲度假热迅速兴起。旅游产业迅速崛起将刺激风景名胜区园林建设和旅游城市的绿化建设，从而加速了绿化苗木种植产业的发展。
5、企、事业单位绿化投入加大
近年来，企、事业单位生态环保意识不断提高，不断加大单位造林绿化和庭院绿化美化的投入，以营造整洁美观、花木茂盛的美化效果，不断提高单位的环境生态效益，构建人与自然和谐共存的工作氛围。
综上所述，随着我国城市化进程的加快、小城镇绿化目标的实现，城市间交通网络的建设使防护绿地、道路绿化面积快速增长，房地产行业的快速发展以及企事业单位绿化投入的加大，巨大的市场需求将成为我国花卉苗木业尤其是绿化花卉苗木种植发展的重要引擎，我国绿化苗木种植业正面临前所未有的发展机遇。
第六章 项目经营模式
6.1 项目功能区划分
按照业务结构和业务功能，整个项目分为两大业务板块即：核心交易区和休闲度假区。
1、市场交易区：即鲜花交易区、温室大棚苗木交易区、园林景观大树交易区、办公区及综合配套。市场交易区将采用智能供水供电技术，污水处理将采用生态过滤技术，交易中心将采用现代化交易结算方式和先进的市场管理模式进行管理。市场交易区管理、交易房建筑面积3888m2，其中设计管理办公房面积288m2，交易房面积为3600m2。
2、花卉苗木展示区：即即鲜花展示区、温室大棚苗木展示区、园林景观大树展示区等。展示区面积26948m2。
项目全部完成后，将成为集花卉育苗、展示展览、产品销售、商品拍卖、商品物流、科普教育、信息平台为一体的高新技术聚集区和一站式交易产业平台。 6.2 经营范围及模式
1、经营范围
花卉苗木展示销售，园林景观植物展示销售，花卉苗木产、供、销信息采集，花卉苗木产品物流，承办园艺博览会或农业博览会等。
2、经营模式
（1）采用“市场+商户+信息+物流”的经营模式，以交易市场为依托，以商品物流为纽带，以市场信息网络系统为支撑，
通过与经营商户建立完善的订单式合作关系，集中经营，统一销售、统一物流。面向全国批发销售花卉苗木及园艺产品。
（2）通过定期举办大型园艺博览会、农业博览会等活动，增加交易市场品牌知名度，提升交易市场形象，提高竞争力，从而建立和巩固*****花木市场在国内园林花木市场的地位。
（3）花木市场建成后，面向全国招商，所有门店采取租赁方式出租给经营商户，公司永久负责市场和展示区的物业管理。一部分作为公司自留花卉苗木生产基地，另一部分分包给市场经营商户作为各自的花卉苗木基地，使每个商户实现“前店后园”的经营模式。
（4）开通花卉苗木电子期货交易中心，并与商业银行合作，提供安全度更高的商品交易第三方担保平台，以解除交易双方的后顾之忧。同时建立完善的信用评价机制，为信用良好的供应商和采购商提供更多的交易推荐机会，也为提高花木交易市场的良好形象奠定基础。使花木市场成为集“信息中心、交易中心、担保中心、物流中心、结算中心”于一体的综合性服务平台。
第七章 项目建设规模及内容
7.1 设计原则
1、满足市场交易要求，使交易流程顺畅，市场管理方便；
2、方便运输，力求物流顺畅，避免重复迂回运输； 3、建构筑物的布臵满足防火、卫生、噪音、防震及市政规划要求，并考虑绿化，美化厂区环境；
4、合理分区，突出重点，每一区域既互相独立又相互联系。 7.2 设计依据
1、厂区总平面布臵图
2、工艺和各专业提出的技术条件 3、采用的标准、规范
国颁现行的有关设计规范、规定及强制性条文 国颁现行的建筑工程施工、安装及验收规范 国颁现行建筑标准图集和结构标准图集
《建筑设计防火规范》 GB 50016-2006 《办公建筑防火规范》 JGJ67-89 《屋面工程技术规范》 GB 50345-2004 《民用建筑设计通则》 GB 50352-2005 《建筑内部装修设计防火规范》 GB 50222-95 《建筑地面设计规范》 GB 500037-96 《建筑结构可靠度设计统一标准》 GB 50009-2001
《建筑结构载荷规范》 GB 50009-2001 《建筑抗震规设计规范》 GB 50011-2001 《混凝土结构设计规范》 GB 50010-2002 《建筑地基础设计规范》 GB 50007-2002 《建筑地基础处理技术规范》 JGJ79-2002 国家、地方现行的相关规范及标准 7.3 建设规模
本项目建设总用地面积41500m2的苗木花卉市场一处，原有用地面积1500m2，新增用地面积40000m2。其中建设花卉苗木展示基地26948m2、苗木管理、交易房3888m2、新建砼道路5000m2、停车场4139.8m2、涵管工程等配套设施。项目房屋基底占地面积1728 m2。 7.4 建设内容 7.4.1 主要建筑物特征
注重群体建筑的协调统一性，及企业形象的完整与统一，提高识别性，在建筑色彩上运用企业标准色，象征整个企业精神，主色调为乳白色穿插黄色线条及块面。并充分运用几何构图原理，以块、面线结合，虚实对比手法，赋予建筑创意、个性、积极向上的时代感。
建筑物外形体现简洁、实用、大气的风格，体现市场交易建筑性质，同时不失现代气息，不失文化气息，同时能给奉上公路，*****县*****镇带来交易市场建筑特有的整洁、大气的美。 7.4.2 主要建筑设计
本项目建设占地60亩，新增用地40000m2，原有奉上公路占地面积1500m2。
1、新建花卉苗木展示基地占地26948m2。
2、新建苗木管理、交易房3888m2，为2-3层建筑，建筑造型充分体现南方建筑特色，大气而庄重，在把渥整体风格的同时，又充分利用窗洞、入口、楼梯、色彩、构件等造型元素，使建筑造型具有强烈的现代风格，个性突出。
采用现浇钢筋混凝土框架结构，楼、屋面采用现浇钢筋混凝土梁板式结构，楼梯采用现浇钢筋混凝土梁板式楼梯，外墙及内隔墙采用砌体墙。
3、新建停车场4139.8m2。 7.4.3附属设施设计
1、道路
整修原有道路900m2，新建砼道路5000m2。 2、给排水设施 （1）给水 ①生活用水
本项目生活用水来自于市政自来水管网，其水质符合国家生活饮用水水质标准。 ②灌溉用水
本项目灌溉用水来自于基地周边的灌溉河，其水质能满足本项目灌溉要求。 ③消防用水
本项目消防用水来自市场内自来水管和周边河道。
本项目用水主要为展示区的浇灌用水和生活用水。用水人员包括临时工人和公司人员及商户，最高日生活用水量约为7.7立方米/天；林木的浇灌用水随季节、树种、土质变化很大。
本项目考虑室外消防用水，室外消防用水按10升/秒。 （2）排水涵管工程等配套设施
涵管(φ500）长度96.8m，水沟长度1862.8m，水沟占地面积2784.2m2，水沟设计为三面砼板贴面。
生活污水量按用水量的85%，约6.9立方米/天。 雨水量计算按苏州暴雨强度公式。 3、供电 （1）设计范围
管理用房、附属设施设备、展示区灯光等建筑物内的供电、照明等设计及建筑物、生产设备等的防雷接地设计。
（2）设计依据
①《民用建筑电气设计规范》【JGJ/T16-92】 ②《民用建筑照明设计标准》【GBJ133-90】 ③《通用用电设备配电设计规范》【GBJ50055-93】 ④《建筑设计防火规范》【GBJ16-87】（2001年版） ⑤《供配电系统设计规范》【GB50052－95】 ⑥《低压配电设计规范》【GB50054－95】 （3）用电负荷
本项目的用电负荷按建筑物性质及建筑面积进行估算。经估算，本项目总用电负荷约为396.89千瓦，详见表7-1。本项目的具体用电量还需在设计阶段进一步确定，确保可靠用电。
表7-1 用电负荷估算表
序号 1 2 3 4 工程名称 管理、交易房 花卉苗木展示区 广场、停车场 道路 合计 建筑面积 （m2） 3888 26948 4139.8 5900 40875.8 用电指标 （W/ m2） 45 6 6 6 用电负荷 （kW） 174.96 161.69 24.84 35.40 396.89 备注 （4）供电系统 由*****县供电局设计提供充足用电。
市场内低压配电柜至重要设备和各建筑单体总电源箱的低压配电线路的配电方式采用放射式，至一般设备的配电方式采用放射与树干混合方式或链式。
动力电缆采用ZR-VV电缆根据现场情况穿钢管暗敷或架空敷设。电缆截面按允许载流量及敷设系数选择，并以电压降进行校验。
（5）室内照明
①室内照明采用三基色荧光灯。
②基地室外场地照明及主要建筑的泛光照明，加工中心考虑室外道路照明。光源主要采用金卤灯，并采取良好的防眩光措施。所有室外照明回路均需设漏电保护装臵。
③室内照明回路采用ZR-BV铜芯电线穿阻燃PVC管敷设或穿钢管敷设；室外照明回路采用ZR-VV电缆穿钢管暗敷。
（6）防雷与接地
本项目按三类防雷建筑物，接地采用TN-C-S接地系统。防雷、防静电、工作及保护接地共用一套接地装臵，接地电阻要求1欧姆。所有电气设备正常时不带电的金属外壳均进行可靠接地。组培室设备及其它设备的接地电阻要求4欧姆。利用建筑物基础作为接地极，避雷带采用镀锌圆钢10#，引下线利用柱内两根主筋，其余接地线采用-25X4镀锌扁钢。
4、电信
本项目基地内拟设臵一电话交换机，交换机的容量设计为20门。办公、营销用房内均设臵电话分机，用于内部联系和对外联络。
7.5土建设施及设备投资
本项目总占地面积41500平方米，平面布臵详见平面规划图。土建工程投资见表7-1，为263.73万元。
本项目设备主要为照明、通信及供电、供水、消防、环保，均可计入安装工程费内，本项目设备及安装工程费按土建投资（含土地费）的10%计算，则设备及安装工程费为26.37万元。
表7-1 *****镇花卉苗木交易市场工程造价测算
序号 1 2 3 4 5 6 项目名称 苗木管理、交易房 新建砼道路 广场停车场 水沟三面砼板贴面 涵管（φ500）工程 宣传牌 合 计 数量 3888㎡ 5000㎡ 4139.8㎡ 1862.8m 96.8m 8个 单价 （元） 500 75 60 30 62 1000 总价 （万元） 194.4 37.5 24.84 5.59 0.60 0.80 263.73 说 明 第八章 环境影响评价、消防及安全
8.1 环境保护方针
(1)根据中华人民共和国《环境保护法》的规定，本着“消除污染、保护环境、综合利用、化害为利”的方针，对生产过程中排出污染物质采取必要处理措施，使其达到规定排放标准，以实现净化环境的目的。
(2) 本项目涉及的环境治理工程，均与生产装臵同时设计、同时施工、同时建成投产。 8.2 环境保护法律、法规、标准 (1)《中华人民共和国环境保护法》 (2)《中华人民共和国大气污染防治法》 (3)《中华人民共和国固体污染防治法》
(4)《建设项目环境保护条例》中规定的“三同时”原则 (5)《环境空气质量标准》（GB3092-1996） (6)《声环境质量标准》（GB3096-2008） (7)《地表水环境质量标准》（GB3838-2002） (8)《地下水质量标准》（GB/T14848-93） (9)《污水综合排放标准》（GB8978-1996）
(10)工业企业厂届环境噪声排放标准》（GB12348-2008） (11)《一般工业固体废物储存、处臵场污染控制标准》（GB18599-2001）
(12)《土壤环境质量标准》【GB 15618－1995】 (13)《农田灌溉水质标准》【GB8978-92】 8.3污染因素与治理措施
拟建场址现为水稻田，主要污染为农业面源污染，如降水期田间化肥、农药以及农业废弃物等流失对地表水体的影响问题。
1、污染源 （1）废水
排放的废水主要为少量的生活污水。污水采取雨、污分流系统，雨水经雨水管收集后就近排入灌溉水渠，生活污水经适当处理后回用作大田灌溉水，不排放。
（2）废气
废气主要来自职工食堂厨房油烟气。 （3）噪音
噪音主要来自喷灌系统的水泵以及垦作、空调设备、汽车噪音，声源强度为70-85Db。
（4）固体废弃物
主要为职工生活垃圾。此外，还有少量花卉、苗木修剪产生的植物残枝、腐叶及废弃的基质。
（5）肥料
本项目肥料用量约1吨/年。肥料使用过程中未被植物有效利用的部分营养元素为N、P等可能随降水或灌溉下呈面源流失进入水体，导致水体富营养化。
2、环境保护措施 （1）水环境
本项目建设区域内排水应尽可能回收。生活污水经处理后可达到《农田灌溉水质标准》（GB8978-92）中的二类（旱作）标准，故可回收用作展示区苗木、花卉灌溉水。考虑到雨季情况，可设臵灌溉贮水池暂存。本项目灌溉用水量较大，生活污水可全部消纳。
（2）空气环境
项目建设区域目前环境质量优良，各常规指标基本可达到国家《环境空气质量标准》（G3095-1996）中的一级标准值，完全满足相应环境功能（二级）要求。
根据分析，排放的食堂油烟污染物对周围的环境有一定的影响。为此，应适当提高排放口的位臵，改善废气扩散条件，并应经吸油烟处理后排放。
（3）噪音、固废及农业面源
项目建设区域大多为农业种植用地，区域背景噪音等效声级均低于50Dba，符合农业区功能要求。噪音主要来自喷灌系统的水泵、垦作、栽培等设备噪音，声源强度为70～85 Db。由于本项目拟建地块较大，且噪声源分散，离场界距离较远，因此对周边环境及内部办公等环境影响较小。
项目内的固体废弃物如不加妥善处理，随意堆放，则会因流失导致附近地表水体污染。为此，基地内部设臵垃圾收集点，职
工生活垃圾及办公垃圾等采取袋装化，其中有机垃圾与少量植物残枝、腐叶等可返还苗地用作肥料，废弃基质可还田。其他少量无法利用的垃圾由当地卫生部门统一收集处理。在此前提下，预计本项目的固废不会对周围环境产生影响。
本项目肥料施用量水平远低于目前种植作物化肥用量，故化肥流失量较小。因此本项目建成后化肥流失量情况较目前有所好转，氮磷流失量相对明显减少。因此，只要严格控制用量及使用方法，一般不会给环境造成严重的污染影响。 8.4 消防
1、设计依据
（1）《建筑设计防火规范》【GBJ16-87】（2001年版） （2）《建筑灭火器配臵设计规范》【GBJ140-90】 2、总图消防
项目的消防重点为办公楼及花卉苗木展示区，该区域平面布臵应符合消防的有关要求，建筑物的间距满足防火间距要求，四周道路应流畅。
3、消防措施
拟在建筑物附近，沿道路布臵适量室外消火栓，室外消火栓的间距不大于120米，确保室外消火栓150米保护半径，室外消防用水量为10秒/升。
本项目各建筑物需在明显、易取用部位，配臵适量的手提式灭火器，灭火器臵于专用灭火器箱内。
8.5 安全
1、本项目劳动安全设计必须达到有关要求，有关设备设施需经当地劳动安全部门验收合格后才可投入使用。机械操作、维修人员，需严格按照操作规程操作器械。并对有关人员定期进行安全培训、教育，牢固树立安全第一的信念。
2、项目涉及劳动安全的另一个问题是防止雇用人员在喷洒肥料及药剂过程中的伤害。解决的办法除了要加强操作人员自我安全保护教育外，还要配备防护面具等必备的劳保用品，并尽可能采用机械喷洒农药，减少人员接触农药的时间和机会。
3、为提供安全的工作和生活环境，保护企业资产和员工人身的安全，展示区及易燃场所必须禁止吸烟和使用明火，重要设施将配臵现代化的监控系统，水池、管道、用电设备等处设臵告示牌。在努力消除安全隐患的同时，对职工进行安全教育，增强安全意识。
第九章 节能
本项目的主要能耗为水、电及液化气等物质。为进一步降低能耗，节约能源，降低运营成本，需采取节能措施。引进新技术、新设备，提高能源利用率是今后能源工作的基本任务。加强能源工作，可以达到投资少、节能明显的效果。在本项目建设过程中，既要考虑节约能源，又要考虑能源的综合利用。
项目建设中主要节能措施如下：
1、在设备选用时，考虑选用效率高的水泵，电机，为节能创造条件。
2、主要建（构）筑物内的照明选用节能、高效灯具。 3、提高功率因素，采用电容补偿器，减少电能损失。
第十章 组织管理机构及管理
10.1 组织机构
本项目由*****镇花木开发公司组织实施。实行总经理负责制，项目机构本着“精干、实效、合理”的原则设臵。具体设总经理1名，负责全面工作，下设物管部、行政部、财务部、营销部。
在项目实施过程中，将按照国际惯例进行运作管理，严格实行招投标，合同监理等有效的管理制度。项目投入运营后，项目通过已建立的现代企业制度和合理法人治理结构，高效地进行项目的运作和管理。组织机构图如图10-1所示：
图10-1 组织机构图
10.2 劳动定员及人员培训 1、劳动定员
本项目新增28人，其中专业技术人员14、行政管理人员9
物 管 部 行 政 部 财 务 部 销 售 部 总经理 *****镇花卉苗木市场 人、销售人员5人，季节性或临时工人按实际情况招募。具体见表10-1。
表10-1 岗位定员表
序号 1 2 3 4 5 * 岗 位 经理室 物管部 行政部 财务部 销售部 合 计 新增人数（人） 3 14 3 3 5 28 2、人员要求及培训
主要管理人员可在公司内部选拔任用，也可向社会招聘，择优选用。其他员工均向社会公开招聘择优录用。在组建员工队伍时，应考虑知识结构、年龄结构等诸方面的因素，管理人员应注重思想素质、敬业精神、业务水平、管理和组织能力等条件。 建立和坚持“先培训，后上岗”的制度，所有员工必须进行短期理论学习和职业道德和业务技能的培训，经考试合格后，方可上岗。管理人员除业务知识培训外，需进行管理知识培训。一般员工按岗位进行有针对性的专业培训，拟根据岗位性质，对口请专家主办讲座，分批对全体员工进行业务知识培训。采取请进来，走出去相结合的方法，培养骨干，带动整体，提高整体素质。 在项目开工前，完成中高级管理人员及技术人员培训。中高
级管理人员培训由相关培训机构按计划分批培训；技术人员和基层管理人员培训由公司组织。 10.3 项目管理 1、项目建设管理
在项目建设过程中，建立和落实项目建设行政领导责任制、项目法人责任制、参建单位工程质量领导人责任制和工程质量终身负责制，实施招投标制度、监理制度、工程合同管理制度等。 项目的核心目标是由合同界定的质量目标、工期目标、投资目标、安全目标。因此，建设管理的内容相应包括质量控制、进度控制、投资控制、安全控制、合同管理及协调各方关系等。 （1）施工招投标制度
将本项目工程适当分解后，把确定的施工任务发包。根据国家及省、市关于招投标的有关规定，本项目将采用委托招标与自行招标相结合的招标组织形式。委托招标时，项目建设单位将委托有相应资格的招标代理单位进行招标和有相应资格的单位编制标底。施工招标时，选择质量好、信誉高、价格合理、工期适当、施工方案可行的单位施工，并及时将中标通知书送至中标单位，签定施工合同。 （2）工程建设监理制度
根据《中华人民共和国建筑法》，在本项目的进行过程中，实施建设监理制度，委托有相应资质的监理单位进行全过程监理，包括设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段的监理。审核总监
理工程师编制的项目监理的指导性文件，专业监理工程师编制的可具体实施和操作的业务文件。 （3）质量控制
首先制定保证质量的各种措施，对承接项目任务的单位进行资质审查，对涉及质量的材料进行验收和控制，对设备进行预检控制，对有关方案进行审查。
其次，对工程质量进行控制，对工序交接、隐蔽工程检查、设计的变更审核、质量事故的处理、质量和技术鉴证等进行控制，对出现违反质量规定的事件、容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止。
最后建立实施质量日记、质量汇报会等制度以了解和掌握质量动态，及时处理质量问题。 （4）进度控制
首先编制或审核项目实施总进度计划，审核项目阶段性进度计划，制定或审核材料供应采购计划，寻找出进度控制点，确定完成日期。
其次建立反映工程进展情况的日记，进行工程进度检查对比，对有关进度及时计量并进行鉴证，召开现场进度协调会等。 最后当实施进度的计划发生差异时必须及时制定对策。制定保证不突破总工期的措施，包括组织措施、技术措施、经济措施等。制定总工期突破后的补救措施，然后调整其他计划，建立新的平衡。
（5）投资控制
首先，进行风险预测，采取相应的防范措施。熟悉项目设计图纸与设计要求，分析项目价格构成因素，事前分析费用最容易突破的环节，从而明确投资控制的重点。其次，定期检查和对照费用支付情况，对项目费用超支和节约情况做出分析。提出改进方案，完善信息制度，掌握国家调价范围和幅度。最后，审核信息制度。
（6）安全控制
根据《中华人民共和国建筑法》、《建筑安全生产监督管理规定》、《江苏省建设管理条例》等国家、省、市有关法规，在施工过程中，建筑工程安全生产管理必须坚持安全第一、预防为主的方针，建立健全安全生产的责任制度和群防群治制度。 （7）合同管理
本项目合同主要包括勘察设计合同、施工合同以及与建设工程相关的其它合同。其它合同包括买卖合同、借款合同、租赁合同、担保合同、委托合同、承揽合同等。合同管理由合同的主要条款、合同的订立和履行、合同的变更和解除、合同的违约责任等部分组成。按照本项目的规模和工期、项目的复杂程度、项目的单项工程的明确程度等，选择合同的具体类型、使用条款等。 （8）协调
项目的开发过程需要处理与规划、建设、交通、消防、环保、水、电、通信等有关部门的协调问题。严格遵守国家有关规章制
度，积极主动和各级职能部门配合，争取各部门的帮助，以保证建设项目的顺利进行。 （9）竣工验收
在接到施工单位的交工报告后，及时组织初验。建设项目全部建成后，由项目建设领导小组以及计划、财政、建设、消防、环保等其它部门的专业技术人员和专家组成的验收委员会验收项目，签发竣工验收报告。 2、营运期管理
采用“市场+商户+信息+物流”的经营模式，以交易市场为依托，以商品物流为纽带，以市场信息网络系统为支撑，通过与经营商户建立完善的订单式合作关系，集中经营，统一销售、统一物流。面向全国批发销售花卉苗木及园艺产品。
第十一章 项目进度计划及招标
11.1 建设进度计划
本项目通过严格执行建设程序，可以确保建设前期工作质量，同时对设计、施工以及设备材料采购实行公开招标，做到精心勘测、设计，强化施工管理，并对工程实现全面的社会监理，以确保工程质量和安全。
根据以上计划，并结合实际情况，本项目建设期拟定为1年。项目建设进度计划内容包括项目前期准备（如土地租用、可研编制及报批、四通一平等）、工程勘察与设计、土建工程施工、设备采购、设备安装、竣工验收并交付使用等。项目进度计划横道图参见表11-1。
表11-1 项目建设进度计划表
单位：月
序号 内 容 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 ━━━ 1 项目前期准备 2 工程勘察与设计 3 土建工程施工 4 设备采购 5 设备安装 ━━━━━ ━━━━━━━━━━ ━━━━━━━━ ━━━ ━ 6 竣工并交付使用 11.2 招标
1、依据
（1）《中华人民共和国招标投标法》；
（2）原国家计委九号令《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》。
2、原则 （1）招标方式
按照*****省发展和改革委员会有关要求，结合本项目特点，拟采用以下招标方式；
勘察设计、工程施工监理，全部工程施工采用国内公开招标，进行资格预审；
（2）标段划分
按照建设部有关规定，结合该项目特点，勘察设计为1个合同，道路施工为1个合同，监理为1个合同，绿化为1个合同。
（3）招标范围
该项目勘察设计、工程监理、工程施工实施公开招标。 （4）公告发布
根据原国家计划委员会《招标公告发布暂行办法》，该项目将在国家公开发行的报刊上刊登资格预审公告，初步拟定在*****日报上刊登。
（5）资格审查
按照有关规定对勘察设计、施工企业、工程监理潜在投标人
进行资格预审。
（6）潜在投标人的要求 公开招标，通过媒介发布公告。 ①设计招标
在我国范围凡具有乙级建筑设计资质的单位，均可参与该项目的设计招标资格预审。
②施工企业招标
凡具有建设部二级以上市政施工资质、建设部主管部门二级资信登记，具有良好的社会信誉和足够的类似工程施工经验的施工单位，均可参与该项目的施工招标资格预审。
③工程监理招标
在我国范围内，凡具有乙级监理资质及以上的单位均可参加投标。
3、组织形式
（1）招标机构：具有相应资质的招标机构，实施招标组织工作。
（2）评标委员会：招标代理机构按国家和省政府有关规定随机抽样组建由多名专家组成的评标委员会。
4、招标基本情况
根据项目建设内容，招标内容为工程的建安工程、市政附属工程和设备采购等。工程进行招标时，按工程建设进度要求与施工现场条件，可将招标内容分类别、分专业合理划分标段进行招
标。项目的勘察、设计、施工、监理以及主要设备、材料等采购活动，拟采用的招标组织形式、方式详见招标基本情况表。
表11-2 招标基本情况表
招标范围 勘察 设计 监理 建安工程 附属工程 重要设备 一般设备 全部 招标 √ √ √ √ 部分 招标 招标组织形式 自行 招标 √ √ 委托 招标 √ √ 招标方式 公开 招标 √ √ 邀请 招标 √ √ 不采用 招标方式 √ √ √
第十二章 项目投资估算及资金筹措
12.1 投资估算
1、估算方法
本投资估算根据可行性研究报告提供技术资料进行编制。估算范围包括土建工程、设备购臵及安装和必须的配套基础设施等工程内容。
根据国家、*****省有关估算指标及有关部门规定的收费标准，主要采用单位工程量综合指标法，结合项目实际情况，并参照当地类似工程造价水平，对本项目投资进行估算。
2、投资估算
（1）建筑工程费。建筑工程费依据相关专业所提供的建（构）筑物工程量和单位造价指标估算，单位造价指标的确定参照*****省土建工程定额和近期类似工程指标，并按现行材料价格水平予以调整。
本项目建筑工程费用总额估算为263.73万元。 （2）设备、工器具购臵及安装工程费为26.37万元 （3）工程建设其他费用。本工程建设其他费用主要包括土地费、办证税费、勘察设计费（含前期工作费）、建设单位管理费（含办公及生活家具购臵费）等。其费用的估算按照国家及行业有关规定，并结合当地和本项目具体情况。
新增土地共计60亩，土地费按2万元/亩计算，土地费为120万元；耕地占用税为1.334万元/亩，耕地占用税为80.04万元；勘察设计费按10万元计算；建设单位管理费按20万元计算。
估算值为248.04万元。
（5）基本预备费。基本预备费按工程费用和其他费用之和的3％计算，其估算值为16.14万元。
（6）涨价预备费。根据有关规定，目前一般国内项目可不计涨价预备费，故投资估算中未计涨价预备费。
经过以上估算，项目建设投资合计为554.28万元。 （7）流动资金按铺底流动资金按每月成本计算，约为15万元。
项目总投资为569.28万元，详见表12-1。
表12-1 总投资估算表
序号 1 1.1 项目名称 建设投资 工程费用 投资 占建设投资比例 占项目投入总资金 （万元） （％） 比例（％） 554.28 290.1 263.73 26.37 248.04 20 120 80.04 10 18 16.14 16.14 0 15 569.28 100.00% 52.34% 47.58% 4.76% 44.75% 3.61% 21.65% 14.44% 1.80% 3.25% 2.91% 2.91% 0.00% - 97.37% 50.96% 46.33% 4.63% 43.57% 3.51% 21.08% 14.06% 1.76% 3.16% 2.84% 2.84% 0.00% 2.63% 100.00% 1.1.1 建筑工程费 1.1.2 设备及安装工程费 1.2 工程建设其他费用 1.2.1 建设管理费 1.2.2 土地费 1.2.3 耕地占用税 1.2.4 勘查设计费 1.2.5 土地丈量办证 1.3 预备费 1.2.1 基本预备费 1.2.2 涨价预备费 2 流动资金 合计
12.2资金筹措
项目总投资569.28万元，其中建设投资554.28流动资金15万元，全部由企业自筹。
第十三章 项目财务分析和效益评价
13.1 成本分析
本交易市场项目主要成本由管理成本、服务成本和经营成本组成。
服务成本是在为商户业主服务过程中发生的成本，如维护市场治安环境､进行消防检查、保障交易秩序等过程中发生的成本。
管理成本是对市场及配套的设施设备和相关场地进行维修､养护､管理所发生的成本，如交易市场公用设施的维修等｡
经营成本为市场为管理者发放的工资福利、产、供、销信息收集费用、房屋设备折旧、管理行为发生的水电费用及其它费用。
其中，折旧摊销费用及工资福利费用为固定成本。 （1）折旧摊销费用按直线综合折旧法计算，综合折旧年限为14年，固定资产形成率为10%，残值率为10%，则每年项目折旧摊销费用为32.07万元。
（2）工资福利费用。结合当地职工收入水平状况，技术人员和管理人员人均工资按照24000元每年估算，销售人员人均工资按照20000元每个估算，福利费按照工资的14%。本项目正常年需要正式工人28人，年均工资福利为72.50万元。
则本项目固定成本为104.57万元。
（3）其它服务成本及经营成本按市场用按市场交易额的1%计算，按交易市场交易额为7500万元，则其它服务经营成本为75万元。
则项目年均成本为179.57万元 13.2 销售收入及税金
1、销售收入
本项目的销售收入主要由场所租赁费及市场信息服务费组成。
交易房面积为3600平方米，租金按每平方米30元/月计算，每年交易房租赁费用为129.60万元。
花卉苗木展示区面积为26948平方米，租金按每平方米5元计算，为161.69万元。
市场信息服务费按交易额1%计算，为27万元。 则项目每年销售收入为318.29万元。 2、损益情况及税金
项目年销售收入为318.29万元，成本为179.57万元，则年利润总额为138.72万元，按所得税率25%计算，则年净利润为104.04万元，上缴所得税为34.68万元。 13.3 财务分析结果
投资利润率=年净利润/总投资×100% =104.04/569.28×100% =18.27%
交易市场产生税金按交易额3%计算，为225万元，项目单位所得税金威34.68万元，则项目每年可为国家上缴税金259.68万元。
单位面积纳税额=259.68万元/60亩
=4.33万元/亩 13.4 经济分析结论
经综合测算，本项目在达到预期投入产出情况下，每年可实现交易额7500万元，项目单位年收入318.29万元，年净利润104.04万元，投资利润率为18.27%，符合投资利润率的要求。且每年可为国家上缴税收259.68万元，单位面积纳税额为4.33万元/亩，符合当地投资政策。
结果表明，该项目既能保证投资的合理收益，按时收回投资，该项目在财务上可行。此外，该项目的建设对于促进企业综合实力的提高，调整产业结构，促进当地农民致富有较大的推动作用。
第十四章 风险分析及对策
14.1 市场风险对策
着重从三方面做好市场风险的应对工作。首先保证充足的优新品种入驻，以满足效益农、林业对品种的多样化需求；其次建立一支善经营、高素质的营销和服务队伍；第三是建立起行之有效的营销网络，充分利用现代科技手段，不断完善产、供、销信息管理系统，提高本地花卉苗木产业对市场的应变能力。 14.2 自然灾害风险对策
针对本省的环境条件，我们在规划设计过程中，力求避免在可能受到危害的地区或小地形上建立基地。在生产区设计上力求科学、合理，尽量减少自然灾害；在各种设施的选材、安装上，严格把好质量关，以避免因人为因素引起的各种灾害的产生。 14.3 行业竞争风险对策
面对日益激烈的行业竞争，项目单位主要从发挥自身的优势出发，紧紧抓住技术优势、设施优势、管理优势，政策优势以及所拥有的资源优势，加大产业发展投入，在管理上下功夫，把交易市场经营模式与先进的管理经验相结合，努力降低成本，提高本交易市场产品的市场竞争力，以应对来自国内外的行业竞争。
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容