小产权房交易需关注合同效力问题

小产权房的买卖合同效力受影响,不能视为具有合同均无效力。小产权房拆迁补偿情况包括向本集体成员出售并取得相关组织批准和认可、向非本集体成员但获得集体组织批准、以及属于违法建筑无法获得拆迁补偿。小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村颁发。

法律分析

属于合法建筑的小产权房的买卖,只有当相应的合同成立且有效时,该房屋的所有权才会得到承认。由于小产权房存在没有产权证明的问题,因此当事人只能享有该房屋的债权,而无法享有所有权。因此,无论小产权房是否属于合法建筑,其买卖合同的效力都将受到影响,不能视为具有合同均无效力。

一、小产权房拆迁补偿情况有哪些

小产权房拆迁补偿情况如下：

1、如果小产权房的房子向本集体的成员出售并且取得了相关组织的批准和认可，合同是有效合同，拆迁的时候会获得补偿；

2、如果小产权房卖给了非本集体成员，但是购买者获得了集体组织的相关批准，合同是属于有效合同，拆迁会获得补偿；

3、如果小产权房是属于违法建筑，小产权房是无法获得拆迁补偿的。

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称乡产权房。

二、小产权房屋拆迁怎么赔偿

具体来说，小产权房在拆迁守程中能否获得拆迁安置补偿，小产权房的性质是属于履行了审批手续的房屋，但是集体经济组织在安置本集体民过程中擅自扩大了销售对象。由于根据现行法律和政策，非本集体经济组织的成员，不得购买在集体组织所有的土地上建设的房屋，因此买卖合同归于无效。在此情况下，应首先认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织所有，或者属于宅基地使用权人所有，拆迁时可以获得补偿，但拆迁安置补偿的利益，只能由所有权人即集体经济组织或及其成员享有。

结语

小产权房的买卖合同效力受影响,不能视为具有合同均无效力。小产权房拆迁补偿情况包括向本集体成员出售并取得相关组织批准和认可、向非本集体成员但购买者获得集体组织批准等。小产权房拆迁时无法获得拆迁安置补偿,应认定房屋所有权人或宅基地使用权人享有拆迁安置补偿的利益。

法律依据

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十六条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第五节 中介服务机构 第五十七条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

商品房销售管理办法：第一章 总则 第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。