海山金谷写字楼租赁政策
一、 武汉写字楼租售案例参考
◎ 汉口写字楼：建设大道沿线的写字楼多为200平米起租，部分为半层起租，少数优质地段的高档写字楼为整层甚至多层起租。例如：雷王金融中心。而新推出的写字楼也多为半层起售。汉阳写字楼：100平米起租写字楼，档次较低。入市的写字楼是零散销售。 项目 民生银行大厦 瑞通广场 建银大厦 雷王金融中心 新世界国贸 平安大厦 世贸大
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位置 建设大道与新华路交汇处 建设大道金融中心区 现状 租赁 租满 每层面积 2000平米左右 1163平米 1500左右平米 层数 68层 28层 50 层 外立面材质 玻璃幕墙 双层峰巢吕板与中空玻璃 高档石材+绿色玻璃 石材 停车位 128个 170个 地下100余个 —— —— 360个 100余电梯数量 —— 15台 三菱电梯 17部 —— 16台电梯 17部美国奥迪斯电梯 13部 中央 空调 无 有 有 有 有 有 有 租金 60-80元/月 68元/月 65元/月 48元/月 68元/月 30元/平米 40元左右/物业管理费 22元/月 14元/月 20元/月 18元/月 23元/月 14元/平米 14.50元/建设大道709号 租满 建设大道鄂城敦 租满 每层约480平20层 米 建设大道568号 租满 2,300-2,537m2 57层 中山大道818号 租赁 江汉解放大道租售 深蓝 全玻璃幕墙 高档石材+绿 59层 色玻璃 约1500平米 61层 大型铝板、玻武汉浦江筑城房地产顾问有限公司
厦 汉口银行大厦 686号 建设大道和香港路交汇处 租满 - 有 璃帷幕墙、花岗岩和铝合金 武商大厦 个 建设大道 租满 有 平米 65元/月 平米 20.00元/月 ◎ 武昌写字楼：100—200平米起租的写字楼都有，但即将推出的大量写字楼为零散销售，意味着未来2年内武昌将有大体量散租的写字楼入市。鉴于写字楼地缘性客户的倾向，重点选取武昌（中南-中北）片区的写字楼租赁案例作为参考。
写字楼 标准层面租金 名称 积（平方米） （元/平米） 新时代 1800 低层45元商务中/平，高层心 为50元/平米， 中南商1000 46 业大厦 国际金武昌区中60（含物融大厦 南路特一管费） 号 中建广2000 55 场 华银大1500 厦 楚天都1000
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租赁模式 8层以下最多分为14户出租， 19—37层最多8户出租 最多分为25户自由组合。简装， 每层最多分为8户出租，一般为4户 写字楼为廊形结构，可组合。每层最多分为12户 每层最多为8户 起租年限 押金方式 物管费 （元/平/月） 入驻企业 2年起租。 押三付三， 20天免租季付。 装修期。 2年起 18（含中38～45楼为中建三局办公区，9～18楼为中央空调） 煤武汉设计院办公区。 中建三局、中国平安保险、中煤集团、安利日化、武汉纽宾凯国际酒店有限公司等 押一付一、季13.8（含中9~51层为写字楼，上海德力西集团有限公司湖北付或月付 央空调） 办事处、中铁信息工程有限公司办事处、湖北广播电视台都市男女栏目组，OBO武汉培训中心 武汉金汇源典当有限公司、美国怀德证券中国培训机构、中际会计事务所 都市传媒武汉办事处、湖北伟业会计事务所、武汉星宇文化有限公司 部分楼层为华夏银行办公，武汉华龙生物制药有限公司、金模石实业、湖北海华企业会计事务所 武汉雪正投资有限公司、湖北楚天视讯网络物业可代租，业主也可自6.6 行出租 季付，最短押一付三， 3.8 租期1-2年 45 30 B座每层为最多最短租期为押二，季付 武汉浦江筑城房地产顾问有限公司
市花园 金穗大800 厦 东沙大1000 厦 平安国1260 际大厦 30 为4户，多为2一年， 或半年付 或1户。大多数为整层租赁 每层最多分为4业主自行出租，年限自定 3.5 户。 有限公司、深圳市房物业管理有限公司、湖北广电投资有限公司 A座农行使用，B座已租满，湖北省总会计事务所、中兴华恒工程造价咨询公司、泰诚电气公司、证券时报湖北记者站、湖北省质量协会 已租满，湖北昆仑集团、南益置业有限公司、华联电力工程有限公司、湖北鑫和矿业投资公司、湖北中基建设有限公司等等。 限定金融类和大型企业总部 40—50 每层一般为3-4业主自行出租，年限自定 3 户，最多为4户。 6 70元起租 整层租赁，半层未定 暂不考虑
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小结：
武昌写字楼现状：通过对比汉口和武昌写字楼的硬软件配置，分析可知目前武昌稀缺已交房使用的高档次写字楼。武昌已使用的写字楼基于入驻企业的档次和行业性质多为创意性服务企业/IT/媒体企业，因此每层划分较多档，出租的灵活性也强于汉口。而且，武昌写字楼多为业主自行出租，产权面积较为分散，影响进驻大企业的实际使用，也增加了沟通成本。
武昌写字楼发展趋势：租金和销售价格远远高于现有其它写字楼水平，分割方式也是以整层和半层租赁和销售。如保利文化广场和平安国际大厦等即将推出的高档写字楼都是这样的模式。
因此为吸引金融、证券、上市企业总部入驻海山金谷，建议：
1) 为保持海山金谷写字楼的高端形象，建议海山金谷写字楼中高区（9-21F）整层和
半层租赁。低区（7-8F）做出售，暂不做划分。
2) 为提高入驻档次，建议入驻年限3年起，押三付三，季付。
二、 写字楼租赁面积划分
1. 海山金谷写字楼访客意向面积区间分析（针对自用客户）
鉴于面积区间划分的客观性，现针对海山金谷2010年3月至12月52组自用客户的意向面积区间，进行统计分析：
表一：海山金谷写字楼自用客户面积需求表
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写字楼面积需求表20151050510%150平米以下510%29%150-200平米1529%612%201-300平米612%数量29%301-400平米1529%24%401-500平米24%510%501-700平米510%48%700平米以上48%1515
数量所占百分比所占百分比
表二：海山金谷写字楼访客办公用途分析
海山金谷写字楼办公用途分析 意向入驻行业 soho办公一族 律师事务所、建材、贸易、工程报价、广告公司、报社、IT、研究 装修、拍卖、电力工程 工程、设计公司、家居、石油、装饰、建筑 装饰、建筑 艺术培训、期货、建筑 银行、证券等 面积区间 150平米以下 150-200平米 201-300平米 301-400平米 401-500平米 501-700平米 700平米以上 通过以上分析，可知：
1) 400平米以上需求客户的来访量为22%,多为银行、证券和建筑类的企业。
2) 有少量客户需求较大面积，希望办公环境较好，且明确表示不想和小公司同用一层； 3) 有部分客户是在龙源国际或平安置业等附近办公，考察海山金谷意在换取良好的办
公身份和体面感。
2. 海山金谷写字楼租赁面积区间划分
通过以上分析，结合海山金谷写字楼自身的高端定位，建议在维持项目高档形象，强力吸引金融、建筑等大型企业入驻的同时，考虑武昌片区中北路—中南
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路沿线未来写字楼供应模式，建议本写字楼采用整层或半层起租的租赁方式。
2.1 中高区楼层租赁面积划分如下:
9—21层：半层或整层租赁，即530平米起租
9楼
划分为2档：1-2-3-4-5组合为一档；7-8-9-10组合为一档。6可以和任一组合。 1-2-3-4-5组合面积为：626.12㎡；7-8-9-10组合面积为463.2㎡；6面积为59.51㎡ 即：6+（1-2-3-4-5）组合租赁面积为685.63㎡；6+（7-8-9-10）组合租赁面积为522.71㎡
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10-21楼
即划分成最多2档组合租赁（3自由选择和1-2或5-4捆绑租赁）
1-2捆绑租赁面积466平米、4-5捆绑租赁面积537平米、3租赁面积266平米 即：3+（1-2）租赁面积732㎡；3+（4-5）租赁面积803㎡ 三、 各档写字楼租金评分因素
评分因素分为垂直层差和平行单位差。具体如下： 1. 垂直层差制定
平均租金租金收入（元/（元/㎡） 垂直差 层） 51 53 55 57 60 - 2 2 2 3 58610 65800 68282 70765 74490 楼层 9 10 11 12 13
面积 1149.23 1241.5 1241.5 1241.5 1241.5 备注 - 每层层差2元 每层层差2元 每层层差2元 每层层差3元 武汉浦江筑城房地产顾问有限公司
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14 15 16 17 18 19 20 21 合计 1241.5 1241.5 1241.5 1241.5 1289.69 1289.69 1241.5 1241.5 16143.61 63 66 69 72 75 78 81 84 66.46 3 3 3 3 3 3 3 3 - 78214.5 81939 85663.5 89388 96726.75 100595.8 100561.5 104286 1075322 每层层差3元 每层层差3元 每层层差3元 每层层差3元 每层层差3元 每层层差3元 每层层差3元 每层层差3元 - 2. 平行单位差
根据以下因素对平行单位打分评定，得出加权分数，以此确定各平行单位的差距。
评分因素 景观 间隔 面积 位置影响因素 说明 / 间隔及柱位对适用性影响 / 离电梯位置 所占比例 60% 10% 20% 10% 通过以上各档写字楼单位的适当自由组合，再按照各档写字楼的租金价格，来计算组合后的租金。具体各档写字楼的租金价格请参考附件一《写字楼平层租金价格表》
四、 租赁期限及租金递增 1. 租赁期限： 3年起租
2. 免租装修期：500㎡以下30天,500㎡以上45天 3. 押金支付：押三付三，季付
4. 租金递增：前三年租金不递增，从第三年起，每二年递增5%。
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5. 优惠政策：
◎ 针对入驻三年以上（含三年）的半层或整层写字楼企业用户，给予一定的租金返税优惠。
（因武昌区人民政府曾出台武汉“公司总部区”写字楼优惠政策，并承诺给予以下优惠政策：涉及区人民政府权限内的收费，原则上予以免收。对于符合以上前置条件的开发建设项目所形成税收的区级所得部分，在两年内按30%给予奖励。）
◎ 如入驻企业品牌卓越，租赁面积大，可适当针对以上条件进行协商。同时可送写字楼前广场企业标识立柱，广告位尺寸参考如下：
◎ 装修时间：针对入驻三年以上（含三年）的整层写字楼企业用户，建议装修期延长至60天。
五、 其他
1. 各项费用及收取标准
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管理费：16元/㎡,包括中央空调及公共水电分摊 租赁押金：三个月的租金
2. 装修事宜：提前进场装修需报开发商工程部特批，同时签订提前进场装修的免
责条约。装修时需装修方案报物业备案。
3. 装修水电安排：工程验收前由发展商工程部提供临时水电，费用自理。 4. 交付时间： 2012年8月
5. 停车位使用及其收费：按物业公司相关文件执行
六、 写字楼租赁价格
因写字楼每档租金价格已定，同时考虑自由组合的灵活性，根据现有组合方式和
客户实际租赁情况计算写字楼实际租金。 写字楼每档租金收费见附件。
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附 件 二十一层 建筑面积（㎡） 租金 二十层 建筑面积（㎡） 租金 十九层 建筑面积（㎡） 海山金谷写字楼租金表 2101 258.41 85 2001 258.41 83 1901 258.41 81 1801 258.41 79 1701 258.41 78 2102 178.54 86 2002 178.54 84 1902 178.54 82 1802 178.54 80 1702 2103 266.41 84 2003 266.41 82 1903 314.6 80 1803 314.6 78 1703 2104 226.47 85 2004 226.47 83 1904 226.47 81 1804 226.47 79 1704 2105 311.67 83 2005 311.67 81 1905 311.67 79 1805 311.67 77 1705 分散租赁后的整层实收租金均价 整层租赁建议租金均价 1241.5 86 分散租赁后的整层实收租金均价 84 整层租赁建议租金均价 1241.5 84 81 分散租赁后的整层整层租赁建实收租金均价 议租金均价 1289.69 82 分散租赁后的整层实收租金均价 78 整层租赁建议租金均价 租金 十八层 建筑面积（㎡） 租金 十七层 建筑面积（㎡）
1289.69 80 分散租赁后的整层实收租金均价 75 整层租赁建议租金均价 武汉浦江筑城房地产顾问有限公司 178.54 266.41 226.47 311.67 1241.5 78 72 租金 电 话：86-27-82666336 地 址：武汉市汉口解放大道634号新世界中心写字楼A座708室 79 77 78 76 武汉浦江筑城房地产顾问有限公司
十六层 建筑面积（㎡） 租金 十五层 建筑面积（㎡） 租金 十四层 建筑面积（㎡） 1601 258.41 77 1501 258.41 76 1401 258.41 75 1301 258.41 73 1201 258.41 72 1602 178.54 78 1502 178.54 77 1402 178.54 76 1302 178.54 74 1202 178.54 73 1603 266.41 76 1503 266.41 75 1403 266.41 74 1303 266.41 72 1203 266.41 71 1604 226.47 77 1504 226.47 76 1404 226.47 75 1304 226.47 73 1204 226.47 72 1605 311.67 75 1505 311.67 74 1405 311.67 73 1305 311.67 71 1205 311.67 70 分散租赁后的整层实收租金均价 整层租赁建议租金均价 1241.5 78 分散租赁后的整层实收租金均价 69 整层租赁建议租金均价 1241.5 76 分散租赁后的整层实收租金均价 76 分散租赁后的整层实收租金均价 66 整层租赁建议租金均价 63 整层租赁建议租金均价 1241.5 租金 十三层 建筑面积（㎡） 租金 十二层 建筑面积（㎡） 租金 1241.5 74 分散租赁后的整层实收租金均价 60 整层租赁建议租金均价 1241.5 72 57
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十一层 建筑面积（㎡） 租金 十层 建筑面积（㎡） 租金 九层 建筑面积（㎡） 租金 1101 258.41 71 1001 258.41 70 901 902 1102 178.54 72 1002 178.54 71 903 904 1103 266.41 70 1003 266.41 69 905 906 1104 226.47 71 1004 226.47 70 907 908 1105 311.67 69 1005 311.67 68 909 910 分散租赁后的整层实收租金均价 整层租赁建议租金均价 1241.5 72 分散租赁后的整层实收租金均价 55 整层租赁建议租金均价 1241.5 70 分散租赁后的整层实收租金均价 53 整层租赁建议租金均价 125.45 111.5 111.51 72.89 204.76 59.91 111.51 111.51 111.51 128.67 69 70 70 67 66 68 68 68 68 67 1149.23 68 51 备注：低楼层1号和10号写字楼观景（园林），7号和8号写字楼正对洗手间和设备用房较嘈杂，5号写字楼形状异形。
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