租赁业态商场的调研报告

鞍山时尚时装城调研报告

1.调研人员与时间

调研成员：田晓潇 陈莹莹 张婷婷 李雨晴 调查时间：2011年4月29日

2.商场概况

商场名称：鞍山时尚时装城

商场地理位置：鞍山时尚时装城位于鞍山市铁东区永昌街12号

所属商圈及周边商业分布：鞍山时尚时装城位于鞍山市次级商圈，临近鞍山市中天商业城和申江商业城，是一家以商业物业租赁为主营业务的大型综合零售市场。 商城基本情况

2.4.1隶属关系：深圳时尚集团 2.4.2项目法人：郭奎章 2.4.3主要负责人： 运用总监：田鸿 总经理：陈永和 2.4.4职能部门： 经营部 设计部 人资企划部 工程部 行政部

2.4.5联系电话： 公司传真：

2.4.6公司网址：2.4.7成立时间：1995年11月28日 2.4.8营业时间： 9：00-17：30

3.商场调研情况

商场业态及商城特色：鞍山时尚时装城全部为租赁业态，商城性质为私营企业。整体建筑分上下两层，主要经营项目为服装、饰品、百货、鞋类、家居床品等，经过15年的调整运作，时尚时装城已经演变成为融购物、休闲、餐饮于一体的全方位、多元化的立体商城。 楼层项目分布：鞍山时尚时装城整体建筑结构分为上下二层。共计19个出口，其中包括应急出口10个，一层2个（深广大道应急门和曼谷应急门），二层8个（伦敦厅应急门、淘宝街应急门、莫斯科厅应急门、莫斯科二街52-53档应急门、莫斯科二街27档应急门、莫斯科二街40-41档应急门和天外天鞋城应急门）。设有4部扶梯。 各楼层调研情况：

3.3.1 商铺数量及项目占比：一层包含17条主题街区，主营男女时尚潮流服饰，女装占比较大，可达90%以上，男装占比10%左右。二层包含21条主题街区，主营鞋帽、饰品、小百货、内衣、箱包、床品布艺等，箱包约占10%，内衣约占10%，时尚饰品约占30%，鞋类约占20%，床品布匹约占20%，小百货约占10%。

3.3.2经营特点：鞍山时尚时装城拥有3极富艺术气息的精美街区，1200余各类档口缤纷夺目， 3000余从业人员，每天的客流量达30000余人，以中档商品、中小品牌为主要经营项目。

3.3.3服务及企划特点：二层淘宝街口设立客户服务中心，全天为业主及消费者服务，设立保安巡检及商场专管员专街专管制度。同时，商场街区装修具有各层不同，各街不同，各档不同的特点，商场每两年进行一次大型的商场整体重新装修，街区档口实行业主更迭档口重装制度，始终保持风格吸引力。

3.3.4装修及氛围：酒吧式购物氛围、优良的服务品质和科学的管理模式为鞍山时尚赢得了社会各界的广泛认同，始终以万变的装修风格和各异的商品吸引消费者。 3.3.5楼层具体调研情况

鞍山时尚一层主力街区的概况：鞍山时尚时装城一层的17条主题街区以一街、二街、曼谷一街、曼谷二街、汉城一街、汉城二街最为著名，装修风格迥异，主题鲜明，街区内的店铺大都为4-12

平方米的特色淘宝小店，这几条街区的客流量较大，租金价位较高，大都在每月每平方米420元左右，所售服饰多为前沿时尚的潮流女装，价位普遍在50-200元之间，消费人群为18-25岁的时尚女性。 楼层 数 一曼谷层55 主一街 力区域曼谷46 二街 一街 二街 汉城一街 汉城二街 街区 档口空档档口经营项经营适宜转租 数 0 面积 目 4-6 装 韩版运0 4-10 动装、T恤 韩版女33 2 6-10 装、牛仔裤 36 37 6 2 4-10 6-10 档次 档 中低档 中低档 年龄 情况 柔美女中低租金 税金好费（平/月） （月） 处 420元 260元 万 18-25 0 18-25 2 420元 260元 万 18-25 1 420元 260元 万 特色流中低行女装 档 韩版女中低装 牛仔档 中低档 18-25 2 18-25 2 420元 420元 260元 万 160元 万 25 0 7-12 裤、女装 18-25 0 420元 250元 万 注：曼谷一街部分档口租金价位可达450元

鞍山时尚一层新区的概况：台北一街、台北二街、台北新街、台北四街、台北五街街区主营项目也是面向18-25岁的潮流女性服饰，此区域空档较多，街区设计也无明显的特色，租金价位在每月每平方米220元-260元，店铺面积大都在6-12平方米，值得一体的是台北五街经过街区风格的重新设计和改造，以船型结构为特色的水吧带动了整条的街的顾客关注度，销售情况好于其他四条街区，空档情况较少，租金价位在每月每平方米380元左右。 楼层 档口数 空档数 2 转档口经营项经营档适宜 租 面积 目 女士休闲装 次 年龄 情况 6-12 中低档 20-25 0 租金 月） 260元 税金） 160元 3-5千 街区 （平/（月好处费 区一台北一层9 新街 台北二街 台北新街 台北四街 台北五街 21 29 22 45 10 6-12 14 6-12 6 7 6-12 4-10 女士休闲装 美甲(正在改造) 女士休闲装 女款T恤、舞服 低档 低档 低档 20-25 20-25 20-25 20-28 0 0 1 1 260元 220元 250元 380元 160元 160元 320元 220元 无 无 1万 万 注：台北新街档口正在进行项目改造，由美甲改为鞋区，租金价位优惠15%，每平每月260×85%=220元

台北五街街头档口租金价位可达450元（仅一个档口）

鞍山时尚一层边厅的概况：一层边厅的街区包括了东京街、东京二街、东京厅、东京二厅，东京厅新区和南临街，街区装潢无显著特点，租金价位每月每平方米350元-430元，主营低档女装服饰的南临街、东京厅新区租金价位较低，每月每平方米在350-380元，主营中档女装服饰的东京厅、东京二厅、东京街、东京二街租金价位每月每平方在430元左右，位于街头的档口租金可达450元，此处店铺面积较大，在8-15平方米，人流量也较大，东京厅和东京二厅的前卫服饰也成为了消费人群喜欢光顾的去处。 楼层 街区 档口数 空档数 1 0 2 档口经营项经营档适宜转租面积 7-12 7-12 4-6 目 韩版女装 时尚小衫、T恤 前卫女装 男士时14 1 10-20 尚休闲中档 装 14 1 1 6-10 4-6 女士休闲装 低档 18-25 3 18-25 3 350元 20-28 2 380元 次 年龄 情况 租金 月） 430元 430元 380元 税金） 350元 350元 350元 350元 260元 （平/（月好处费 万 万 万 一层边厅 东京街 34 东京二街 11 中低档 25-30 2 低档 中档 20-25 3 20-28 1 东京厅 27 东京二厅 东京厅新区 1万 万 万 南临街 20 女士休低档 350元 160闲装 元 注：东京街、东京二街街头部分档口租金每月每平可达450元 （2）一层各街区的特色店

在鞍山时尚一层各街区当中，分布着一些极具有特色的店铺，它们经营的服饰大都具有前卫、潮流、时尚的特点，货源大多来广州和北京，也有部分在沈阳五爱淘的货品，一般都是店主单件挑选出的特点鲜明的服饰。 楼层 街区 特色店 一曼谷一街 “缘货”：主营韩版长款女体恤、粉嫩色系（北京货源） 层曼谷二街 “瑞格隆”：主营韩版运动服（北京货源） 一街 “钱门”“欧莎店”：店铺装修风格有特色 二街 “DK”：特色的打底衫和韩版外套（广州货源) 汉城二街 “一福行”“真爱”“小婆”：主营前卫女装 台北五街 “1970自知公社”：做旧式皮具（沈阳货源） 东京街 “多姿多彩”：内衣、家居服（品牌专卖） 东京厅 “PIANURSTUD”:主营前卫、狂野服饰（北京货源） 东京二厅 23号档口主营的男士休闲西服、T恤款式新颖 （3）二层各街区的特色及品类

鞍山时尚二层整体品类特征：二层主营鞋帽、饰品、小百货、内衣、箱包、床品布艺等货品，其中以时尚饰品最具影响，经营饰品的业户也较多，鞋的种类齐全，款式新颖，深受时尚男女的喜爱，经营床品的业户也较多，订制的个性窗帘、靠垫质量优良，样式多样，在鞍山市民心目中很有知名度。

鞍山时尚二层鞋类专区的概况：纽约一街、纽约二街、纽约三街为鞋类销售专区，此区域内店铺面积较大，货品层次为中低档，经营状况稳定，无空档及转租情况，店铺的租金价位为每月每平方米260元左右，店铺面积在10-20平方米，所售商品的价位在50-200元之间，虽然款式新颖，颜色多样，但是品质保证一般。 档空租金 好楼街档口经营项经营适宜转租税金口档（平处层 区 面积 目 档次 年龄 情况 （月） 数 数 /月） 费 鞋纽皮鞋，4中低20-2260类0 350元 3万 专约1 0 7-10 时尚女档 8 元 区二鞋 街 纽运动约510-1鞋，女20-22600 中档 0 350元 3万 一4 2 鞋，凉8 元 街 鞋 纽约410-1女鞋，中低18-22600 0 350元 万 三1 2 运动鞋 档 5 元 街 鞍山时尚二层床品专区的概况：伦敦厅、罗马一街、罗马二街、罗马三街、罗马中街、罗马四街均为床品布艺专卖区，店铺的面积大都在15-30平，租金价位在220-260元之间，客流较大，销售状况也不错，销售的床品大都为中档价位，部分品牌家纺也有入驻，如乔德家纺、韩国大喜来家纺等。但是，伦敦厅内部分档口几乎没有装修，没有特色，严重影响了视觉效果，也没有吸引顾客的亮点，完全沦为以需求为导向的供求关系，在一个崇尚时尚潮流的商场显然成为了极大的缺憾，例如：伦敦厅内主营布匹的1-8号档口。

鞍山时尚二层箱包专区概况：巴黎三街、巴黎四街是主营时尚箱包的集中区域，此处档口面积较小，但是货品样式新颖、种类齐全，业户间竞争也是相当激烈。平均的租金价位在370元左右，档口面积在4-6平方米，箱包售价大部分在30-150元，部分来自广州的货源价位相对较高。 档空租金 好楼档口经营经营适宜转租税金街区 口档（平/处层 面积 项目 档次 年龄 情况 （月） 数 数 月） 费 箱巴黎手袋、中低18-221 1 4-6 0 370元 160元 万 包四街 背包 档 8 巴黎手袋、中低18-243 0 4-6 0 370元 160元 万 三街 背包 档 8 鞍山时尚二层饰品百货专区概况：时尚二层最为吸引时尚女性的饰品、小百货、内衣、化妆品区域集中在巴黎一街、巴黎二街、巴黎新街，部分分布在淘宝新街、莫斯科厅及莫斯科街。其中，巴黎一街、巴黎二街、巴黎新街的饰品档口，面积小但租金价位很高，所售商品也是及其吸引18-25岁的时尚女性，每月每平方米380元的租金已经 彰显了时尚对于饰品区域独到的管理和运作经验，这里，已经把握了鞍山市场饰品经营的脉搏，抢占了饰品时尚的先机。 档空租金 税金楼档口经营项经营适宜转租街区 口档（平/（月层 面积 目 档次 年龄 情况 数 数 月） ） 饰化妆品、380160品巴黎小二街 79 0 2-4 内衣、饰低档 18-28 0 元 元 百品 货化妆品、巴黎380160104 0 2-4 内衣、饰低档 18-28 0 一街 元 元 品 巴黎38016048 0 2-4 饰品 低档 18-28 0 新街 元 元 淘宝饰品、15026028 2 7-12 低档 18-28 2 精品 包、内衣 元 元 莫斯化妆品、32022010 0 4-6 低档 18-28 1 科厅 包 元 元 化妆品、莫斯32022021 0 4-6 手表、皮低档 18-28 1 科街 元 元 带 鞍山时尚二层淘宝精品街概况：淘宝精品街里面允许经营的品类很多，但是由于销售货品的不集中分类，使街区显得不具有明显的特征，因此租金价位在每月每平方米260元左右，档口面积在4-6平方米之间。

鞍山时尚二层童装精品街概况：相对于饰品、小百货的火爆，规划出的莫斯科二街—童装精品街却没有达到预期的效果，空档情况相当严重，还在经营的业户经营状况不尽如人意，街区破败情况很难激发购买欲望，时尚整体的目标人群也导致了童装经营的现状。 （4）二层的特色店：

在鞍山时尚二层各街区当中，分布着很多让人意想不到的淘宝好去处，造型别致的小饰品，款式精美的小百货，样式新颖的手袋，价廉时尚的鞋品，还有个性订制的床品靠垫，都可以显示时尚气息，货源地大多来自沈阳五爱，部分饰品、手袋和布艺来自广州，琳琅满目的货品不断的吸引消费者前来选购。 好处费 万 万 万 万 2万 2万

楼层 街区 特色店 二丽人假发（顶棚装修为蓝色小星星）；阳光饰品（门厅全部用巴黎一街 层苹果装饰） ZW袜子；荣荣饰品（出售婚礼装饰小熊；house饰品（整体的巴黎二街 红色色调）yst（木质装修搭配纯棉男袜）；“钗头凤”饰品 产品较高档 巴黎三街 火星人 巴黎四街 纤慧手袋；韩国袜子；“妞妞仔”布包 巴黎新街 43档经营的饰品风格独特 “不再犹豫”经营的皮具 纽约一街 装修风格古朴的“火热地带”运动鞋 纽约二街 三江银饰；女人岛（鞋，饰品） 纽约三街 SHOW典（霓虹灯店牌很具有吸引力）；AAA女鞋；1314休闲鞋 精品淘宝 “贵妇人” “诱货” 经营项目为内衣 抵押金收取方式和金额：抵押金为入场时收取，金额为一个月档口金。

分析

优势：正如时尚的名字一样，鞍山时装城立足鞍山商业市场15年来，始终以其独特的风格引领着鞍山时尚女孩的潮流气息，纵观15年来的发展道路和目前的经营现状，鞍山时尚仍然以其稳健的发展路线向前迈进。总结其经验，我们不难发现：

1.公司每两年的整体街区改造，每个档口业户转换时的强制装修，让每一位光顾者每次都有新的视点，都有新的发现，这一点，鞍山时尚时装城准确的把握了目标消费人群的心理特点，用感官的刺激作为营销的强大手段，将直白的推销转化成为无形的营销，在其他商场大开“价格战”的时候，以坚持自己的风格作为无形的广告。

2.对于一个业户更替频繁的租赁时商场，15年来仍然能牢牢的控制公司的宗旨和特征不变，说明了时尚集团已经摸索出了适应自己公司情况的独特的管理模式，分散经营集中管理的方式给了业户经营

的空间也给了公司把握整体方向的权利，既保持了商场整体的风格不乱，也保证了时时亮点的出现。

3.餐饮区的改造增加了商场内经营的利润来源点，也解决了业户就餐难的问题，主要是将原有经营不善街区以最小的成本转化成为利润的增长点，确实是值得借鉴之处。

劣势：尽管鞍山时尚已经走过15年的历程，经营大局的把握已经很形成系统，但在运作细节上仍然存在我们应该避免的地方，业户素质的提高，业户经营店铺能力的提升依然是不能回避的事实。销售货品的售后保障程度较低，信誉程度较低，也是很难吸引更高层次消费人群的原因之一。 机会：

1.同鞍钢的合同到期，动迁的可能性非常大。

2.业主具有多年的经营经验，经济实力较强，拥有上货渠道和商业资讯来源，是我们将来招商主要面对的商户。

3.长期租金高价，很多业户不挣钱，很有意愿到其它地方经营。 4.业户的经营风格和我商场很相似。 风险：

1.时尚在鞍山很有知名度，很多消费者非常认可，如果在不动迁的情况下有一些业户不会到我们商场经营。 2.同我们商场负二层定位相识存在竞争。

6.综述：鞍山时尚时装城始终引领时尚潮流的经营风格值得我们鞍

山地一大道借鉴和学习，但对于经营货品的品相应该进行评估和筛选，挑选时尚且优质的货源进行引进，加强餐饮项目的规划，同时加强客户服务和售后保障，营造“放心满意”的一站式时尚购物环境。