房地产企业合理避税技巧

房地产企业合理避税技巧

摘要：合理避税是纳税人尊重税法、依法纳税的前提下采取适当的手段对纳税义务的规避，減少税务上的支出; 是企业降低成本的重要手段，它的产生是市场经济发展的必然产物，其最大限度地发挥税收的经济杠杆作用，从长远和整体来看，纳税人按照国家的税收政策进行合理避税筹划，促进企业布局的进一步发展，有利于促进社会经济的长期发展和繁荣，本文主要通过对房地产企业开发成本组合和开发成本核算的分析，通过对成本费用的控制，加强房地产公司的经营管理，达到企业最终合理避税的目的。

关键词；纳税筹划 合理避税 避税方法

房地产开发企业其生产经营活动非常广泛，也非常复杂，所需资金大、开发建设周期长、开发经营复杂、开发产品商品性等特点。税收优惠政策是国家给房地产企业的“税收优惠券”，利用税收优惠政策减少应纳税额和降低税负是所有纳税筹划方法中风险最小的一种，并且是国家完全认可的避税方法。合理避税并不是逃税漏税，它是正常合法的活动，合理避税也不仅仅是财务部门的事，还需要市场、营销等各个部门的合作，从合同签订、款项收付等各个方面入手。在法律规定范围内，最大限度地保护当事人的合法权益。避税是合法的，是企业应有的经济权利。通晓、理解、用足税收优惠政策能使年营业额巨大的房地产企业成功、有效、安全地规避掉巨额税款，从而将利润最大限度地留归房地产企业，因此房地产开发企业如何进行合理避税处理也直接影响企业的盈利水平。避税是企业在遵守税法、依法纳税的前提下，以对法律和税收的详尽研究为基础，对现有税法规定的不同税率、不同纳税方式的灵活利用，对房地产企业在日常经营活动中和避税筹划等方面可以采取的一些合理避税方法和技巧进行整理和归纳：

说到房地产企业的合理避税，那我们首先要了解房地产开发成本组成及相关核算方式。

一、房地产开发成本的组成

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。按其用途来说，大致可分为三大部分：

1、土地、土建、设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。房地产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼面地价），以此来进行项目的可行性评估。

2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、暖气、小区绿化和道路、市政和公建配套费及其他生活设施费，一般占项目总投资的10－15％。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，房地产开发商要通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，以降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。

3、三项费用。房地产开发具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。所以，房地产开发企业通过银行贷款来解决资金需要，产生大额利息支出，另外还投入大量的销售广告及中介代理费用。

二、房地产开发成本的核算

房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。企业进行开发成本核算，必须严格执行国家制定的房地产开发企业会计制度和财务制度，还要注意解决以下几个问题。

1、成本归集对象。房地产开发企业在进行成本核算时，和其他行业一样，确定成本归集对象，即成本核算单位。

2、成本项目的设立。正确划分成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目。

3、间接费用的核算。企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。按现行房地产开发企业会计制度规定，这些费用应作为期间费用，直接计入当期损益。

4、项目的竣工决算。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。

以上对房地产企业的开发成本和核算进行了简单的了解和分析，房地产开发企业避税则自然要对其所涉及的税种进行了解和掌握。

房地产企业主要涉及土地增值税、企业所得税，营业税金及附加、个人所得税、印花税、契税、房产税等各项税种。但房地产行业所涉及的主要税种中：营业税避税的空间不大，只有所得税及土地增值税有一定空间，而所得税及土地增值税主要与收入和费用相关。

（一） 利用税收政策减轻土地增值税的负担

根据有关规定，房地产开发公司开发的普通住宅用房，增值率在20%以下的，免征土地增值税。

（二） 利用成本费用列支减轻所得税负担

在税率既定的情况下，企业应纳所得税额的多寡取决于企业应纳税所得额的多少。因此如何合理减低收入和成本费用的充分列支成为减轻企业税负的关键因素。

1、管理费用。适当合理的增加管理费用，减少当年利润，从而减少企业应纳税所得额。

2、财务费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，属于对象成本完工后发生的，应作为财务费用在税前直接扣除。因此如果项目公司不能直接取得贷款，可以采取委托贷款的方式，尽快能将融资成本打入到项目中去。

3、销售费用。房地产开发企业发生的广告及业务宣传费在每一纳税年度可按销售收入一定比例内据实扣除广告支出（其中：广告费比例是8%、宣传费是5‰），超出比例部分广告支出可以无限期向以后年度结转。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的广告费及业务宣传费，与建造、销售开发产品相关的广告费，可以无限期结转以后年度。

（三） 设立装修公司对装修收入合理避税

如果销售的精装修房，通过设立装修公司来进行营业税的合理节税。装修公司取得的装修收入，只需按3%缴纳营业税，比不动产销售缴纳的营业税低2个百分点，剥离出去的装饰业务收入，不需缴纳土地增值税。

（四） 利用折旧方法的合理选择减轻所得税负担

折旧是固定资产由于损耗而转移到产品成本中去的那一部分价值。折旧是成本的组成部分，现行会计制度中，企业常用的折旧方法有平均年限法、工作量法和加速折旧法，运

用不同的折旧方法计算出的折旧额在量上不一致，分摊到各期生产成本中去的固定资产成本也存在差异。因此，折旧的计算和提取必然关系到成本的大小，直接影响企业的利润水平，最终影响企业的税负轻重。

三、合理改善人员工资结构和收入比例

企业应将暗含在职工工资中的交通费、房租、电话费等转化为管理费用。同时在生产经营过程中，可考虑在不超过计税工资的范畴内适当提高员工工资，为职工办理医疗保险，建立职工养老基金、失业保险基金、生育保险和职工教育基金等统筹基金，进行企业财产保险和运输保险等等。这些费用可以在成本中列支，同时也能够主调动员工积极性，减少税负，降低经营风险和福利负担。从而合理的加大人员开支和社会保险费支出，提高成本，降低利润。

四、设立销售代理服务公司

国家为鼓励第三产业的发展，为新办的服务性企业制定了一系列的税收优惠政策，作为房地产企业，可以办一些服务性企业，把楼盘的销售工作剥离到销售代理服务公司，从而享受优惠政策。房地产企业付给销售代理公司手续费，虽然形成代理企业的收入，但代理企业享受一年的免税待遇。代理手续费也合法地形成了房地产企业的成本费用，导致房地产企业利润下降，达到节税的目的。

五、物业管理公司

根据税法规定，房地产企业从购房户取得的代收款项，如有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费等价外费用应当并入营业额征收营业税。然而在国税发[1998]217号文中规定'物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务

取得的手续费收入应当征收营业税'.房地产企业企业设立物业管理公司，将所代收费用业务分解出来，交由新成立的物业公司代收，这样各种代收款就不会并入营业额中缴纳营业税。物业公司是居民服务企业，可以争取到企业所得税的税收减免，而房地产企业则不存在这样的减税空间。

总的来说，我们一方面要注意成本费用的控制，加强房地产企业的经营管理，另一方面协调好外部关系，合理利用房地产行业税收政策，力争使我们能够享受更多种税收优惠政策，最大限度避税，提高企业经济效益，壮大企业经济实力。